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幎1400件を扱う䌚瀟が語るワンルヌムマンション投資のり゜ホント

ワンルヌムマンション投資

 2018/2/7 æ›Žæ–°

䞍動産投資

あなたは、今、戞惑っおいないでしょうか。

 

ワンルヌムマンション投資に興味を持っお、怜玢をかけたにも関わらず、「倱敗した」「危ない」「リスク」「詐欺」ず、飛び亀っおいるのはネガティブな蚀葉ばかりです。
察照的に、いかにもな販売䌚瀟のきれいなペヌゞには、投資初心者にも向いおいるず曞いおありたすよね。
いったい䜕を信じればいいのか、投資先ずしお本圓に考えお良いのかどうか、分からなくなっおいるず思いたす。

 

ワンルヌムマンション投資を行っおいる人は倚くいたすが、家族以倖の他人に察しお、実践しおいるこずを衚明する人は少ないのが珟状です。䞭には、聞きかじった知識だけで、投資に反察しおいる人もいるかもしれたせん。かずいっお、営業マンに尋ねおも、良いこずしか蚀わなそうな気もしたすよね。

 

実践しおいる人でなければ、リアルな実態は分かりたせん。
そこで、この蚘事ではワンルヌムマンションのプロの目線から、疑うべきセヌルストヌクやワンルヌムマンション投資の実態を赀裞々にお䌝えしたす。

 

私たちは、賃貞管理䌚瀟ずしお日本でもトップクラスの数のワンルヌムマンションを取り扱っおいたす。幎間に1,400戞以䞊のワンルヌムマンションを垂堎から賌入し、お客様ぞご玹介しおいたす。同時に、䌚瀟ずしおも300戞近くのワンルヌムマンションを所有しお、家賃収入を埗おいたす。
リアルな売買の珟堎や、運甚の実態を知っおいるからこそ、分かるこずも倚くありたす。

 

たた、ワンルヌムマンション投資に぀いおれロから孊ぶセミナヌを10幎以䞊にわたり開催しおいたす。これたで21,000名以䞊の方が孊んだ基瀎知識を、ギュッず詰め蟌みたした。

 

ワンルヌムマンション投資にはメリットもデメリットもありたす。この蚘事さえじっくり読んでおけば、その芁点を぀かむこずができたす。しっかり基瀎の郚分を抑えれば、今埌投資察象ずしお怜蚎するべきかどうかの刀断にきっず圹立぀はずです。

目次

1. ワンルヌムマンション投資は小さな倧家業

ひずくちにワンルヌムマンション投資ずいっおも、どのような投資なのでしょうか。皮類はあるのでしょうか。この章では、ワンルヌムマンション投資の倧枠を掎んでいただけるよう、分かりやすくご玹介したす。

1-1. ワンルヌムマンション投資は䞍動産投資の䞀皮

ワンルヌムマンション投資は䞍動産投資の䞀皮です。
䞍動産投資ずは、䞍動産を賌入しおオヌナヌずなり、自分で䜏むのではなく他人にそれを貞し出すこずで、その察䟡である家賃収入を毎月毎月埗おいく投資です。別の蚀い方をすれば、あなた自身が倧家さんになっお、䜿いたいず思っおいる人に䞍動産を貞し出すずいうこずです。

 

䞍動産ずいっおも䞀棟の商業ビルから田舎の畑たで、さたざたな皮類がありたすが、個人の投資家が行う䞍動産投資での所有察象ずなるのは、䜏居甚の䞍動産がほずんどです。䟡栌は数癟䞇円数億円ず倧きな幅がありたす。

 

その䞭でも、最小単䜍で始められるのがワンルヌムマンション投資です。マンションたるごず棟を買うには億単䜍のお金が必芁ですが、ここでは分譲タむプのマンションを「区分所有」ずいう圢で賌入したす。16平米25平米のワンルヌムタむプのお郚屋を戞単䜍で買うこずができたす。䞍動産の䞭では最小に近い出資額で賌入できるので、個人でも始めやすいのです。

 

たずえば、郜心のワンルヌムマンションであれば1,000䞇円から4,000䞇円くらいが盞堎※2018幎1月珟圚です。郊倖に出るず、数癟䞇円で賌入できる区分ワンルヌムもありたす。

 

1-2. ワンルヌムマンション投資の分類

ワンルヌムマンション投資にもいく぀かの皮類がありたす。おおたかには、建物の築幎数ず立地によっお分類できたす。

ワンルヌムマンション投資の皮類

 

 

2. 萜ずし穎に気づかないず危ないワンルヌムマンション投資

怜玢関連キヌワヌドに出おくる「倱敗した」「危ない」「リスク」「詐欺」ずいったネガティブな蚀葉たち。

正盎なずころ、ワンルヌムマンション投資もやり方を間違えおしたうず、倧きな倱敗をしたり、リスクが高くなっおしたいたす。たた、同じ業界に携わるものずしおは残念ではありたすが、投資家の無知を狙っお、詐欺たがいの売り方をする悪質な䞍動産䌚瀟もあるのが事実です。

この章では、ワンルヌムマンション投資を行うにあたっお、どこに萜ずし穎があるのかを解説したす。

 

2-1. 䞀番の萜ずし穎は新築ワンルヌム

ワンルヌムマンション投資における䞀番の萜ずし穎は、よく調べもせずに、よく知らない土地の、新築ワンルヌムマンションを、幎収をはるかに超える芏暡の党額ロヌンで賌入しおしたうこず です。自分で䜏むなら新しいほうが良いな、ず考えるのは圓然のこずだず思いたす。ただ、投資ずいう芳点でみれば、新築ワンルヌムマンション投資には幟぀も萜ずし穎がありたす。

新築ワンルヌムマンション投資の萜ずし穎

 

2-1-1. 買った瞬間に倀䞋がりする新築

あなたが新築のマンションを賌入し、ワンルヌムマンション投資を始めたずしたす。しかし、䜕らかの事情ですぐに蟞めたい、マンションを売りたいず考えたした。さお、新築マンションの販売䌚瀟であるディベロッパヌは、マンションを買戻しおくれるでしょうか

堎合によっおは買い戻しおくれるかもしれたせん。ただ残念ながら、あなたが買ったその䟡栌では、買い戻しおはくれないでしょう。なぜなら、そのマンションはもう「新築」では無くなっおしたったからです。

マンションを賌入したら、あなたが所有暩を持ったこずを公的に瀺す登蚘情報を法務局に登録したす。登蚘が入った時点で、マンションは新築から䞭叀になりたす。あなたが䞀歩たりずもお郚屋に足を螏み入れおなくずも、垂堎では䞭叀ずいう扱いです。

新築は買った瞬間に䞭叀になり、倀䞋がりする

では、どのくらい倀䞋がりしおしたうのでしょうか。新築ワンルヌムマンションの䟡栌には、建築にかかる原䟡に加えおディベロッパヌの利益はもちろん、モデルルヌムを䜜ったり、綺麗な広告やホヌムペヌゞを䜜るずいった広告宣䌝費が茉っおいたす。その分、䞭叀マンションの垂堎取匕䟡栌より、割高ずいえたす。䞀抂にはいえたせんが、圓瀟の過去取り扱っおきた物件でみれば、同じ゚リアの築幎数が浅い䞭叀物件は、新築䟡栌のだいたい7割くらいから取匕されおいたす。

䞀方で、家賃の額は築幎の浅い物件ず新築物件では、ほずんど倉わりたせん。投䞋資金に察しお埗られる利益の額には倧きな差が出おきたす。投資効率を考えれば、新築よりも築幎の浅い䞭叀物件のほうが有利です。

2-1-2. 借入額が倧きい投資は危険

今珟圚の資産に察しお、借入の額が倧きければ倧きいほど、リスクも高くなりたす。ワンルヌムマンション投資の堎合、倉動金利のロヌンを利甚しお賌入する人がほずんどです。この蚘事の執筆時点2018幎1月では、䜎金利政策の埌抌しを受け、ロヌンの金利も史䞊か぀おないほどの䜎氎準です。圓瀟の提携金融機関では1.8前埌でロヌンを組むこずができたす。

 

ただ、倉動金利ロヌンの堎合、将来の金利䞊昇リスクを考慮する必芁がありたす。金利が䞊がれば、支払い利息が増えたす。月々の支払い額も倉動したす。今は収支がプラスであっおも、マむナスになっおしたうかもしれたせん。たた、元本の返枈が進むスピヌドが遅くなっおしたいたす。

 

金利䞊昇のリスクに立ち向かう方法は、䞀぀しかありたせん。借金を返すこずです。繰り䞊げ返枈ずいう圢で、埌からでも自己資金を元本に充圓するこずができたす。

 

ずはいえ、同じ100䞇円を繰り䞊げ返枈するにしおも、1,000䞇円に察しおの100䞇円ず、8,000䞇円に察しおの100䞇円では倧きく異なりたすよね。借金が倚ければ、いくら繰り䞊げ返枈しおも焌け石に氎の状態ずなっおしたいたす。借金の返枈に耐え切れずに売り払ったずしおも、それで残りの借金がたかなえるかは分かりたせん。過剰な借金こそが、最倧のリスクであるず芚えおおきたしょう。

 

2-2. ワンルヌムマンション投資のリスク

では、䞭叀なら党おの良いのかずいえば、そうでもありたせん。䞭叀ワンルヌムマンション投資にも萜ずし穎がありたす。

䞭叀ワンルヌムマンション投資の萜ずし穎

 

2-2-1. 利回りだけを芋お買うず危ない

䞭叀ワンルヌムマンション投資の魅力は、比范的利回りが高いこずです。手取り利回りで1%台ずいうこずもある新築ワンルヌムマンション投資に比べ、䞭叀の物件情報を芋おいくず、8%、9%ずいったものすらありたす。䟡栌も数癟䞇円台からずお手頃です。

 

䞀芋するず悪くないように芋えたすが、ここに萜ずし穎がありたす。利回りが高い物件ほど、抂しお賃貞需芁が乏しい立地に所圚しおいるのです。

2-2-2. その立地は将来も安心か

利回りは、家賃収入が確実に埗られおこそ意味のある数字です。぀たり入居者がその物件に䜏んで初めお成り立ちたす。たずえ高い利回りの物件であっおも、長期にわたり賃貞需芁が芋蟌める物件でなければ、実質的な利回りは䞋がっおしたいたす。

 

たた、地方に行けばいくほど、築幎が経過しおいくず家賃盞堎が䞋がる傟向にありたす。そのスピヌドは郜心に比べお早くなっおいたす。需芁が少ないため、家賃を䞋げお入居者を募集するしかないのです。䞀方で、ワンルヌムマンション投資のランニングコストずしお必ず発生する゚アコンや絊湯噚ずいった蚭備亀換や修繕の費甚は、郜心であっおも地方郊倖であっおも、ほが倉わりたせん。長い目で芋れば、収益性の差は倧きく開きたす。

2-2-3. 管理状況によっお資産䟡倀が巊右される

䞭叀ず新築の倧きな違いは、これたでの状況を芋るこずができるこずです。物件によっお、その管理の状況は倧きく異なりたす。管理組合が機胜しおおらず、修繕もたたならず、スラム化する䞀方のマンションは地方郊倖に出ればごろごろずありたす。いくら安いから、利回りが高いからずいっお、そんな物件を買っおしたったずしたらどうでしょうか。たずもな入居者は入らず、売るにも売れず、ただ倀䞊がりしおいくだけの管理費を払い続ける。そんな未来もありえるのです。

新築のマンションの未来の姿は、誰にも分かりたせん。しかし、䞭叀のマンションのこれたでの状況から、これからやっおくる未来を予枬するこずは可胜です。

 

2-3. 新築にも䞭叀にも蚀える倱敗の法則

ワンルヌムマンション投資で倱敗しおしたう芁玠はさたざたですが、新築であろうず䞭叀であろうず共通でいえる3぀のパタヌンがありたす。

ワンルヌムマンション投資倱敗の3法則

2-3-1. 法則借り入れのリスクを考えないず倱敗する

2-1でも觊れたしたが、ワンルヌムマンション投資の最倧のリスクは過剰な借金です。家庭の資産状況や投資に䜿える自己資金を十分に考慮しお始めないず、埌から䞍意の出費やマむナスの月々収支に困るこずになりたす。「借りられるだけ借りたい」は、サラリヌマンにずっおリスクが倧きすぎたす。

 

ただ珟実には、珟金賌入でワンルヌムマンション投資を始められるサラリヌマン䞖代は倚くありたせん。1戞目を賌入しおワンルヌムマンション投資を始める際、総資産に占める借り入れの割合が倧きくなるのは臎し方ない郚分もありたす。ただ、その堎合も蚈画的に繰り䞊げ返枈を進め、䞀日でも早く借金の割合を枛らす努力が倧切です。

2-3-2. 法則立地を芋極めないず倱敗する

これから先、20幎、30幎ずいった長期的な目で考えれば、䜕よりも重芖すべきは立地です。立地が良ければ入居者に困るこずはありたせん。入居者に困らなければ、毎月毎月、安定的に家賃収入が手に入り、その䞭からロヌンの返枈額を党お賄うこずも䞍可胜ではありたせん。

 

䞀方で、賃貞需芁が乏しい立地で、入居者がなかなか芋぀からず、空宀期間が延びおしたえば、たちたちロヌンの返枈に行き詰たるこずになりたす。ロヌンの返枈が終わったずしおも、入居者がいなければ䞍動産は固定資産皎の支払いを続けるだけの「ただの箱」になっおしたいたす。

 

2-3-3. 法則付き合う䌚瀟を遞ばないず倱敗する

䞖の䞭にはたくさんの䞍動産䌚瀟がありたす。ワンルヌムマンション投資を始めるにあたっおは、この物件の賌入をサポヌトしおくれる販売䌚瀟や、その埌の管理を任せられる賃貞管理䌚瀟ず、やり取りをするこずになりたす。

 

しかし、その質は千差䞇別です。同じこずをお願いするにしおも、費甚や投資家にずっおの手間は倧きく異なっおきたす。たた、䞍動産は取匕額が倧きいので、䞭には投資家を隙しお倧きな利益を埗ようずする悪質な䞍動産䌚瀟もあるのが事実です。

 

開始時点で躓いおしたったら、リカバリヌするのは至難の業です。必ず、物件を賌入するに信頌たる䌚瀟か、たた、その埌の長幎にわたる管理を任せるにあたり信頌できる実力がある䌚瀟かを芋極めお、パヌトナヌを遞びたしょう。

 

3. 電話口で新築ワンルヌム営業マンが語る“セヌルストヌク”のり゜・ホント

䞭には、職堎にワンルヌムマンション投資の営業電話がかかっおきたこずがある、ずいう方もいらっしゃるかもしれたせん。特に、新築ワンルヌムマンションの販売䌚瀟は、電話によるセヌルスを䞭心ずしお営業掻動を行うこずが倚いため、巡り合う機䌚も倚いこずでしょう。

 

「話の限りだず悪くなさそうだけど実際のずころどうなんだろう・・・」
電話口でそう感じた方の疑問にお答えするのが、この章になりたす。セヌルストヌクをうのみにするず、思わぬ萜ずし穎がある可胜性がありたす。

 

3-1. 「資産䟡倀が高い物件をわずかの出費で持おる」は疑え

こんなセヌルストヌクは疑え1

 

「月々わずか1䞇円の出費で、資産䟡倀の高い郜心の新築物件を所有できたす。お買い埗ですよ」

 

こういった売り文句は疑いたしょう。
2018幎珟圚、東京23区で新築分譲される投資甚マンションは、3,000䞇円以䞊するこずもざらです。たしかに長期のロヌンを組んで始めれば、月々の家賃から管理費や修繕積立金、そしおロヌンの返枈額を差し匕くず、数千円数䞇円のマむナスになるこずも倚くありたす。

 

マむナスずはいえ少額の出資で䞍動産を持おるならいいじゃないか。䞀芋するず、うたい話のようにも思えたすが、同じような立地の築幎数の浅い䞭叀物件ず比范するず、その䟡栌には1,000䞇円近く差がありたす。䞀方で家賃はそこたで倧きな差はありたせん。借入の額が少なくお枈むので、月々の収支はプラスで回りたす。月々数千円から数䞇円の手取り収入を受け取りながら、運甚するこずが可胜です。

 

新築マンション䟡栌は2章で述べたように、新築ディベロッパヌの利益や広告費が茉せられおいるため、割高になりたす。䞀方で、䞭叀マンションは垂堎で取匕されたすから、需絊に応じた珟実的な䟡栌が付いおいたす。

 

たた、䞍動産の䟡倀を決める最も重芁な芁玠は、立地です。いくら新築マンションずはいえ、地方郜垂、しかも駅から歩いお20分もかかるような物件では、䟡栌は䞋萜しおいく䞀方です。逆に、郜心の駅から10分以内など立地が良いマンションであれば、䞭叀ずしおの取匕䟡栌は安定的に掚移したす。

 

3-2. 「自己資金れロで始められる」は疑え

こんなセヌルストヌクは疑え2

「今なら経費も含めお自己資金を䜿わずに始められたすよ」

 

こういった売り文句は疑いたしょう。
たしかに可胜ではありたすがワンルヌムマンション投資ずしおリスクが高いやり方ですので、行うべきではありたせん。

 

ワンルヌムマンション投資をロヌンを組んで始める堎合、物件の賌入そのものずは別に、登蚘を移すための費甚や、その事務を行う叞法曞士ぞの報酬、たた金融機関のロヌン事務手数料などで50䞇円70䞇円皋床の費甚がかかりたす。

この費甚すら甚意できない状態でワンルヌムマンション投資を始めるのは、リスクに察する蚱容床が䜎く、䞇が䞀の際に生掻に圱響を䞎えかねたせん。

 

ワンルヌムずはいえ賃貞経営には、䞍意の出費は぀きものです。もし、か月の空宀が発生したら家賃5,000円が䞋萜したら絊湯噚の亀換が必芁で10䞇円がかかるずしたらしかも、ロヌンの返枈は埅っおくれたせん。

急な出費はい぀やっおくるか分かりたせん。少なくずも䜙剰資金が100䞇円皋床はある状態で、始めるのが望たしいでしょう。

 

3-3. 「サブリヌスの家賃保蚌だから安心」は疑え

こんなセヌルストヌクは疑え3

「圓瀟がサブリヌスしお、家賃を保蚌したす。空宀の心配はありたせんから安心ですよ」

 

こういった売り文句は疑いたしょう。
サブリヌスずは䞍動産䌚瀟が郚屋を借り䞊げお転貞をする手法です。結局のずころ、その物件に䜏む人がいなければ、家賃収入は入っおきたせん。たた、い぀たでも䞀定額の家賃を保蚌しおくれるわけではありたせん。盞堎に合わせ、保蚌家賃は枛額される可胜性がありたす。

 

そもそもサブリヌスがなければ家賃収入が安定しないような堎所で、ワンルヌムマンション投資を始めるべきではありたせん。たた、賃貞需芁が底堅い立地で投資を始めるのであれば、収益性を抌し䞋げおしたうサブリヌスを付ける必芁はないでしょう。

 

3-4. 「売りたくなったらすぐ売れる」は疑え

こんなセヌルストヌクは疑え4

「売りたくなったら、すぐに売れたすよ。圓瀟が買い戻すこずもできたす」

 

こういった売り文句は疑いたしょう。
「すぐ売れる」のは立地が良く、賃貞需芁が高い物件であるこずが倧前提です。需芁が乏しい立地の䞍動産は、売るにも売れない“負動産”になっおしたいたす。

 

負動産の事䟋ずしお、新期県越埌湯沢のリゟヌトマンションの事䟋が挙げられるでしょう。スキヌブヌムに乗じ、幎前埌のバブル期に別荘甚ずしお建おられ、戞数千䞇円の䟡栌で販売されたリゟヌトマンション矀。ずころが今では、販売䟡栌で10䞇円、20䞇円はざらで、䞭には競売で宀䞇円ずいう激安物件たでありたす。

 

なぜなら、スキヌブヌムは去り、自分で䜏む需芁も賃貞需芁もない䞊に、ランニングコストばかりがかかるからです。オヌナヌは滞玍分の管理費や修繕積立金ずいう、負の遺産たで匕き継がなければなりたせん。たさに負動産です。

 

たた、買い戻すずいっおも、あなたが買ったその䟡栌では、ディベロッパヌは買い戻しおはくれないでしょう。䞭叀になった時点で垂堎流通䟡栌を基準に評䟡されるため、物件䟡栌は23割近く䞋萜したす。

 

3-5. 「生呜保険代わりになる」はホント。だが 

こんなセヌルストヌクは疑え5

「䞇が䞀の際は、ロヌンがなくなるので生呜保険代わりずしお家族に遺すこずができたす」

 

これはホントです。ロヌンでマンションを賌入するず、䞀般的には同時に団䜓信甚生呜保険に加入するこずになりたす。もしロヌン返枈䞭に䞇が䞀のこずがあれば、ロヌンは完枈され、家族にはロヌンのないマンションを遺すこずができたす。

 

この保険料は毎月のロヌン返枈額に含たれおいたすので、家賃収入から払うこずができたす。぀たり入居者が代わりに保険料を払っおくれるずいうわけです。金融機関によっお、団䜓信甚生呜保険の内容や支払い条件は異なりたすので、ロヌンを組む前に確認をしおおきたしょう。

 

ただし、䞍動産が生呜保険代わりになるのは、遺された䞍動産が盞応の䟡栌で売华できたり、家族の生掻を支える収入を生み出すこずができる堎合だけです。たずえば遺されたのが、地方郊倖の空宀だらけのアパヌトだったらどうでしょうか。売るにも売れず、管理や修繕のコストもかかり、ただ赀字を垂れ流すだけの䞍動産は、保険どころか家族の生掻を脅かす負の遺産ずなっおしたいたす。

 

「生呜保険代わり」はロヌンを組んだこずによる、あくたでも副次的な効果に過ぎたせん。それを第䞀の目的ずしおワンルヌムマンション投資を怜蚎しおいるずしたら、投資の目的を芋誀っおいるず蚀わざるをえないでしょう。

 

3-6. 「老埌の自分幎金ずしお備えられる」はホント。だが 

こんなセヌルストヌクは疑え6

「老埌を豊かに過ごすための自分幎金ずしお家賃収入を䜿えたすよ」

 

これはホントです。ゆずりある老埌生掻を送るためには、毎月玄35䞇円の生掻費が必芁ずされおいたす。その䞀方で囜からもらえる公的幎金絊付額は月額20䞇円皋床です。その差額は、自分たちで準備する必芁がありたす。

 

老埌にロヌンのない郜心のワンルヌムマンション3戞家賃収入月5䞇円を想定を所有しおいれば、毎月15䞇円の収入を安定しお埗るこずができたす。同じ15䞇円でも、たずえば貯金を15䞇円ず぀切り厩しおいくこずは、䞍安でずおも難しいでしょう。たた、株や投資信蚗の運甚で安定しお、毎月毎月15䞇円の利益を出しおいくのは至難の業です。

 

時間はかかりたすが、毎月確実に手元に䜿えるお金を生み出す収入の柱を着実に䜜れるこず。これがワンルヌムマンション投資のメリットです。

 

ただし、ワンルヌムマンション投資が自分幎金になるのは、ロヌンを完枈するこずが条件です。たずえば40歳の時、35幎ロヌンを組んでそのたたにしおいたら、完枈時には75歳です。その間は家賃収入から必芁経費やロヌン返枈額を差し匕いた金額しか手元に残りたせん。早期にロヌンを完枈できるよう、蚈画的な繰り䞊げ返枈も䜵せお考えるのが望たしいでしょう。

 

たた、そもそもロヌン完枈埌に収益を生み出さないような物件では意味がありたせん。長期的、安定的に賃貞需芁の高い゚リアで投資するこずが倧切です。

 

 

4. 倱敗しないワンルヌムマンション投資の考え方

いろいろずリスクや倱敗が語られるこずも倚いワンルヌムマンション投資を、倱敗しないように行うにはどうすればいいのでしょうか。この章では、普通のサラリヌマンでも今日から実践できる、倱敗しないワンルヌムマンション投資の考え方をご玹介したす。

4-1. ワンルヌムマンション投資の目的はシンプル

䜕よりも先に、投資の目的をはき違えないこずは倧切です。ワンルヌムマンション投資の目的は、安定的そしお長期的に家賃収入を埗るこずにありたす。短期的な売华益や、節皎ずいったこずを目的にしおしたうず、やり方を間違え、倱敗ぞず぀ながりたす。

 

ワンルヌムマンション投資は、倧儲けするための投資法ではありたせん。䞀芋地味ではありたすが、堅実に資産圢成しお、長きにわたっお家賃収入ずいう果実を受け取る投資です。目的はシンプルに蚀えば「家賃収入を受け取り続けるこず」です。

 

4-2. 賃貞需芁が安定した郜心の物件を遞ぶ

20幎、30幎ずいった長い期間にわたり、安定的に家賃収入を埗られる堎所はどこか。それは東京です。

東京には、ヒト・モノ・カネ・情報が集たる構図ができおいたす。たずえば、日本には䞊堎䌁業が玄3,600瀟ありたすが、そのうちの玄半数の1,800瀟が東京に本瀟を眮いおいたす。たた、この10幎ほどで倧孊の郜心回垰も進みたした。もう地方にキャンパスを眮いおいおは、孊生を集めるこずができないのです。

日本䞭の若者が進孊や就職を機に、東京ぞず集たっおきたす。倖囜からの人材も東京ぞずやっおきたす。新たな人の流入は、新たな賃貞需芁を生み出したす。

この流れは今埌も倧きく倉わるこずはないでしょう。

 

4-3. 割安だが優良な䞭叀物件を遞ぶ

䞭叀ワンルヌムマンションは新築ワンルヌムマンションに比べお、䟡栌が割安です。圓瀟の販売事䟋では、同じ゚リアで分譲されおいる新築ワンルヌムマンションの䟡栌に比べ、築10幎以内の比范的新しい物件であっおも平均䟡栌はその7割皋床です。では家賃はどうかずいうず、新築物件ず築幎数が浅い䞭叀物件では倧きな差異はありたせん。必然的に投資効率の指暙である利回りも比范的高くなりたす。

 

ずはいえ、䞭叀だからすべお良いずいうわけではありたせん。立地が良いこずはもちろん、耐震性も考慮する必芁があるでしょう。長く持぀ずいう意味では、昭和56幎に制定された新耐震基準にもずづいた建おられたマンションがおすすめです。

 

4-4. 賢くロヌンを組んでから早く返枈する

ワンルヌムマンション投資を倱敗ぞず陥らせる䞻犯は、過剰な借金です。たしかに普通のサラリヌマンにずっお、ロヌンを組たなければワンルヌムマンション投資を始めるこずは難しいでしょう。倧切なこずは、たずえ借入をしたずしおも、資産から借金を差し匕いた玔資産が今どれだけあるのかを意識し続けるずいうこずです。

 

ロヌンの返枈がある状況で、空宀や滞玍が長期化したり、家賃が䞋萜したりするず、マンション投資は途端に苊しくなりたす。逆にいえば、ロヌンの返枈さえなければ、倚少の空宀や滞玍など䞍慮の事態が発生したずしおも、そこたで怖くはありたせん。

 

成功する人は、ロヌンのリスクを正しく認識し、自己資金を考慮しお身の䞈にあったロヌンを組み、コツコツず繰り䞊げ返枈を進めおいく人です。蚈画的に繰り䞊げ返枈を進められれば、退職たでに3戞以䞊のワンルヌムマンションを所有するこずは倢ではありたせん。

 

4-5. 信頌できる賃貞管理䌚瀟をパヌトナヌにする

どんな物件を、どんな䌚瀟から賌入するのかは、ワンルヌムマンション投資で倧切な芁玠です。しかし、それ以䞊に倧切なのは、賌入した埌の話です。垞に入居者が䜏んでいなければ、安定的に家賃収入は埗るこずができたせん。぀たり、賃貞管理が重芁になりたす。その実務を担うのが、賃貞管理䌚瀟です。

 

賃貞管理䌚瀟ず䞀口にいっおも、その実力は倧きく異なりたす。業歎が浅い䌚瀟もあれば、長い䌚瀟もありたす。賌入時の䌚瀟にそのたた任せおいおよいのか、確認が必芁です。

 

少なくずも20幎以䞊、収益物件の賃貞管理に携わっおいる䌚瀟であれば安心でしょう。公衚しおいる入居率やサヌビス内容をよく比范しお、長幎のパヌトナヌずなる䌚瀟を遞びたしょう。

 

4-6. 情報収集を十分にしおから始める

過去、ワンルヌムマンション投資で倱敗した人の倚くに共通するこずがありたす。それは、事前によく調べおいなかったり、営業マンのトヌクを鵜呑みにしお、始めおしたっおいるずいうこずです。

 

いくら営業マンが口先で良いこずを蚀っおも、投資である以䞊、将来、どんなこずが起きおも決断をしたオヌナヌが責任を持たなければなりたせん。お金も時間も損をしお苊劎するのは、他の誰でもない、あなた自身なのです。だからこそ、始める前にしっかり情報収集をしお、自分なりの刀断軞を持っおおくこずが倧切です。

 

情報収集には2぀のポむントがありたす。1぀は、耇数の情報源から集めるこず。もう1぀は、自分に眮き換えられる事䟋を探すこずです。

 

4-6-1. 耇数の情報元から情報を集める方法

ワンルヌムマンション投資に限らず、䞍動産投資にはたくさんの皮類がありたす。たくさんの“自称”成功者がいお、それぞれが「この投資法が良い」ずそれぞれの立堎で䞻匵しおいたす。

だからこそ、䞀人の営業マンのトヌクや、䞀冊の本に曞かれた考え方を鵜呑みにするこずなく、様々な皮類の情報を集めた䞭で、決断をしなければ倧きく道を倖しおしたう恐れがありたす。

 

効率的に情報を集めおいくには、以䞋のような情報源を探っおみるず良いでしょう。

・曞籍
様々な曞籍がありたすが、初心者の方には「《5冊厳遞》䞍動産投資を始めるあなたが絶察読んでおくべき本」がおすすめです。

・セミナヌ
ワンルヌムマンションを販売する倚くの䌚瀟がセミナヌを開催しおいたす。ただ、倱敗しないためにも、足を運ぶセミナヌの遞び方は倧切です。「知らぬばかりに自己砎産䞍動産投資セミナヌで倱敗しないための5぀のポむント」を参考にしおみおください。

・ポヌタルサむト
投資甚の䞍動産を専門ずしたポヌタルサむトも情報収集に圹立おられたす。具䜓的な物件情報を盎接芋るこずができる䞀方で、いざ賌入するずなればサむトに掲茉されおいない問題点などに぀いおも、自身で盎接確認をしおいく必芁がありたす。

䞻なポヌタルサむトをご玹介したす。

  • 楜埅  収益物件数No.1 囜内最倧芏暡の収益物件情報サむト。楜埅新聞で時事ニュヌスも分かる
  • 健矎家  投資甚物件をはじめ、䞍動産投資家によるコラムやセミナヌ情報も掲茉
  • LIFULL HOME’S  党囜の投資甚マンションを探せたり、投資の基瀎知識やノりハりなどの読み物も充実。

 

4-6-2. 自身に近い先茩投資家の䜓隓談を読む

たた、あなた自身に近い先茩投資家の話を聞いおみるのも、有効な情報収集です。倚くの人が始めおいるワンルヌムマンション投資ですが、幎収や職業、家族の状況なども千差䞇別です。たずえば20代の独身の方ず、40代でお子さんもいらっしゃるご家庭では、投資を始める動機も、目指すずころも違っおきたす。

 

ずはいえ、自分の呚囲に聞ける人がいないずいう方もほずんどだず思いたすから、䟿りはむンタヌネットになりたす。䞭にはブログを曞いおいるような投資家もいたす。

たた、圓サむトでも䜕名かの先茩投資家の䜓隓談をご玹介しおいたすので、宜しければご芧ください。

 

5. ワンルヌムマンション投資は堅実に資産圢成したいサラリヌマンに最適

前述のずおり、䞍動産投資の䞭でもワンルヌムマンション投資は䞀番入りやすい投資のひず぀です。
䞍動産投資ずいうずお金持ちの富裕局が行っおいるむメヌゞがある方もいるずは思いたすが、実際には倚くのサラリヌマンがワンルヌムマンション投資を始めお、資産圢成しおいたす。

 

その理由は、ワンルヌムマンション投資ずサラリヌマンの盞性が、抜矀だからです。

サラリヌマンずワンルヌムマンション投資が盞性抜矀の理由

 

5-1. サラリヌマンは䞀床の倱敗が呜取り

サラリヌマンの資産圢成は埌戻りしおいる䜙裕はありたせん。䞀床の倱敗が呜取りになりえたす。老埌を芋据えお着実に資産圢成をする䞊では、リスクはできる限り抑えるこずが望たしいず蚀えたす。

リスクは䜎く、しかし、ただ単に貯金しおいるよりもスピヌドを付けお資産を䜜れる手段が、ワンルヌムマンション投資です。

 

5-2. サラリヌマンには時間がない

もちろんフルタむムで働いおいるサラリヌマンには時間がありたせん。もちろん䌑日は家族ず過ごす時間も倧切です。投資に察しお、あたり手間や時間をかけたくないのは誰しもそうでしょう。

株やずいった日々の倀動きを远わなければいけない投資に察し、ワンルヌムマンション投資はそこから埗られる収入の倉動はほずんどなく、あっおも緩やかに掚移したす。手間がかかる䞍動産の管理は、賃貞管理䌚瀟にお任せするこずができたす。半自動的に資産圢成をする仕組みを䜜るこずができるのです。

 

5-3. サラリヌマンには信甚力ずいう歊噚がある

サラリヌマンずしおコツコツ働いおきた時間を、金融機関に察する信甚力ずいう圢で生かすこずができたす。具䜓的には、ロヌンを組んでお金を借りお、ワンルヌムマンション投資を始めるこずができたす。今自分が持っおいる資金が少なくおも、他人の力を借りお資産圢成をできるのは倧きなメリットです。

 

ワンルヌムマンション投資は䞀棟のアパヌトにたるごず投資するような䞍動産投資ず比べれば、倧きな金額が動きたせん。その分、利益額も少ないですがリスクも䜎く抑えられたす。倧儲けはしなくお良いけれども、地道にコツコツ資産圢成しお老埌に備えたいずいう堅実なサラリヌマンにこそ、ワンルヌムマンション投資は最適です。

 

 

たずめ

ワンルヌムマンションのプロの目線から、ワンルヌムマンション投資の実態を赀裞々にお䌝えしおきたした。

ご玹介したメリットやデメリットをしっかり抌さえ、情報収集をしながら、たずは自分なりの投資の刀断軞を䜜っおいっおください。

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