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不動産投資で失敗しない!サラリーマンと相性抜群なワンルームの魅力

 2019/3/13 公開

不動産投資

「結局、どの不動産投資が自分には合っているの?」

いろいろ調べてみたけれど、不動産投資には様々な種類があることを知った結果、迷ってしまっているところではないでしょうか?

 

不動産投資は、あなたの目的によって投資する種類は変わってきます。

サラリーマンの傍ら資産形成をしたければ、区分のワンルーム投資が一番です。

空室期間が短く、不動産投資の中では最も購入価格を抑えて始めることができ、まとまったお金が必要になったときには手放しやすい。

最大限リスクを抑えて始められることが、サラリーマンの間でも人気を博しています。

 

今回の記事では、リスクが少なく、サラリーマンとの二足のわらじとして始められる「ワンルーム」の魅力についてご紹介したいと思います。

 

「サラリーマンを続けながら始める不動産投資で、絶対に失敗したくない!」

どの不動産に投資すべきか迷われているのであれば、ぜひ、この記事を参考にしてみてください。

 

 


1 ワンルーム投資は失敗したくないサラリーマンと相性抜群!

不動産投資の種類は多岐にわたります。

なかでも、サラリーマンを続けながら最もリスクを抑えてできる不動産投資は、区分の不動産投資です。

 

区分の不動産投資にはワンルームとファミリータイプがありますが、失敗したくないサラリーマンであれば「ワンルーム」への投資が最適です。

それは、ファミリータイプに比べワンルームは、よりリスクを抑えて資産形成を進めることが可能だからです。

 

1章では、ワンルームの特徴をファミリータイプと比較しながらご紹介します。

そのうえで、第2章以降ではワンルームの魅力について説明していきます。

 

1-1 サラリーマンこそ始めやすい「ワンルーム」投資|「ファミリータイプ」との比較

本業の傍ら、最もリスクを抑えながら行えるのが、「ワンルーム」への投資です。

 

得られる家賃収入は少ないものの、都心であれば安定した賃貸需要が見込め、長期空室を避けることができるからです。

 

それでは、不動産投資でも最も始めやすいワンルームの特徴を、ファミリータイプと比較しながらご紹介します。

 

 

1-1-1 手ごろな1000万円台の都心ワンルーム

ワンルームの価格は、1000万円代からと不動産の中では手ごろな価格帯です。

そのため、長期のローンを組むことで家賃収入の中からローン返済を行っても黒字化しやすいことが特徴です。

 

かわりにファミリータイプは、安くても都心であれば3000万円以上します。

 

同じく長期でローンを組めば黒字化できるかもしれません。

しかし、金利が上昇した場合、残債次第では赤字に転落してしまう可能性もあります。

 

手ごろなワンルーム投資は、返済計画が立てやすく、サラリーマンでも始めやすい不動産です。

 

1-1-2 安価なコストと最短工期で退去後も安心

ファミリータイプと比べてワンルームマンションは、ランニングコストを抑えられ、工期も短くでき、空室期間を最短にすることができます。

 

例|壁面のクロス張り替え

(単価960/㎡)

 

・ワンルームマンション(20㎡) → 19,200

・ファミリーマンション(1DK50㎡) → 48,000

 

このように、1度の退去で壁面のクロス張り替えだけでも28,800円もの差が出てしまいます。

これに加え、ルームクリーニングやフローリングワックス、畳や網戸の張り替えなどといった必要最低限のクリーニングを行えば、3050万円以上ファミリータイプの部屋の方が上回ります。

さらに、エアコンのクリーニングやバス・トイレ別の工事など大きな工事を含めてしまうと、ファミリータイプでは、100万円を越えてしまうケースもあります。

 

また、ワンルームの広さであればファミリータイプよりも工期を短くすることができます。

結果的に次の入居者の募集を早期に開始できるので、空室期間を延ばさないことにもつながります。

 

一度の退去にかかる内装工事費や次の入居者募集の開始時期を考えた場合、ファミリータイプよりもワンルームの方がリスクを最大限抑えられ、不動産投資初心者には最適です。

 

1-2 空室期間が短く入居率の高いワンルーム

価格が手ごろでコストを抑えられるワンルームには、不動産投資の最大のリスク「空室期間」を最短にできる魅力が詰まっています。

 

ここからは、投資用ワンルームの魅力について詳しく紹介していきます。

 

1-2-1 理由①|意思決定者が1

ワンルームに住む人は1人です。その1人が納得する設備や条件であれば、入居が決まります。

 

逆にファミリータイプだと、契約者本人だけでなく、妻の職場や買い物エリア、子供の学区など様々な条件に左右され、入居が決まりにくくなります。

 

ファミリータイプに比べ、入退去のサイクルは早いですが、次の入居者が決まりやすいことも大きなメリットです。

 

そのため、意思決定者の少ないワンルームマンションは、空室期間を最大限短くできるのです。

 

1-2-2 理由②|ターゲットは都内140万世帯

現在、東京都の賃貸住宅に住む200万世帯のうち、約72%が単身世帯です。

 

あえて少ないファミリー世帯を狙うよりも、ワンルームを選択肢に入れる約140万の単身世帯を狙うべきでしょう。

 

また、ワンルームは、ファミリータイプとは異なり、賃貸が前提の不動産です。

それは、一般的な住宅ローンが使えないため、実需として考える人が多くありません。

 

逆にファミリータイプは、狙うべき世帯数が少ないうえに実需とのニーズとも競争しなければなりません。

 

ターゲットが多く競争相手の少ないワンルームは、有利な状況で入居者を見つけていくことができるのです。

 

 


2 購入するワンルームは「東京」の「中古」物件

購入すべきワンルームは、東京の中古物件です。

 

「東京中古ワンルーム」

この条件こそ、最もリスクの低い不動産投資であり、サラリーマンにとって本当の意味での「不労所得」を実現するキーワードとなります。

 

最後に、なぜ東京か、なぜ中古か、についてご紹介します。

 

2-1 なぜ、「東京」か?

不動産投資の鉄則は、賃貸需要の高いエリアで行うことです。

 

最新のデータで、東京は79,844人の転入超過となり、23年連続で人口が増加しました。

これは、2位の埼玉県の24,652人の実に約3倍もの数字です。

 

さらにその内訳をみてみると、特に増えているのが進学や就職を機に上京する20代の若者で、その数、76,760人。

これは2010年の42,664人と比べ、1.8倍にも増加しているのです。

 

これだけの人口、特に単身者が主体の若者が増えている東京であれば、ワンルームの賃貸需要も高く、安定した家賃収入が期待できます。

 

不動産投資を行うなら、「東京」で行うことを大前提に考えましょう。

 

2-2 なぜ、「中古」か?

中古マンションは、新築マンションと比べメリットが多くあります。

 

まず新築の価格は、最新の設備や耐用年数などが加味されていますが、それ以外にディベロッパーの利益や広告費なども加算されているため、中古よりも3割ほど高額になっています。

 

都心の中古ワンルームは、バブル期であれば1000万円から1600万円程度、築浅の物件であれば、1800万円から2500万円程度が一般的です。

 

また、家賃の大幅な下落がないことも魅力のひとつです。

これは、賃貸需要の高い東京でこそ実現できるのですが、築50年の物件でも6~7万円ほどの家賃で成約している事例もあります。

 

さらに、中古マンションを購入する際には、そのマンションの管理状況がわかる「重要事項調査報告書」を確認することができます。

 

現在の積立金の状況や修繕計画などが記載されていますので、購入するかしないかを判断する重要な指針となります。

 

ただし、中古物件を購入するうえで絶対に外してはならない条件があります。

それは、「耐震基準」です。

 

1981に制定された「新耐震基準」で建築された物件は、東日本大震災や熊本地震において倒壊した事例はありません。倒壊した多くの物件が旧耐震基準で建築されたものです。

 

投資用でも、実需でも、中古の不動産を購入する際には、必ず新耐震基準をクリアしている物件を選択するようにしましょう。

 

 


まとめ

ワンルームマンションは、サラリーマンが本業の傍らでも運用しやすい不動産投資です。

 

1戸1戸の家賃は大きくないかもしれませんが、リスクを抑えつつ確実に将来に向けて資産形成していくことができるのです。

 

また、1戸完済すれば、次の物件を買った際、1戸目の家賃収入と合わせてローン返済が可能ですので、資産形成のスピードが上がっていきます。

 

ワンルームの魅力を知ったうえで、より実践的に投資の成果をあげていきたいという場合は、こちらの『サラリーマンが不動産投資で毎月38万円の不労所得を得る超実践的手法』をご覧いただくことをおすすめいたします。

 

サラリーマンを続けながら不動産投資を始めたい方は、まずは、最もリスクの低いワンルームマンションでスタートしてみてはいかがでしょうか。

 

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