初心者必見！今日からはじめる不動産投資のポイントまとめ

不動産投資というと、ひょっとしたら難しい投資だと思っているかもしれません。実は、不動産投資の仕組みはいたって簡単、とても分かりやすくシンプルな仕組みです。そもそも皆、はじめは初心者です。きちんと仕組みを理解して、正しいステップで行えば初心者でも成功しています。ただ、誰でも成功する訳ではありません。成功するためには、必ず気をつけなければならないポイントがあります。

この記事では、初心者が不動産投資をはじめるにあたり、本当に必要な知識を身に着けられるようまとめました。これから不動産投資をはじめようと考えている初心者にとって、必ずお役立ちいただけるはずです。

不動産投資体験談

オーナーが語る、不動産投資で効率的に資産を増やすコツ

1　初心者でも成功できる方法を知る
2　初心者が不動産投資を始める前にやっておくこと
3　初心者に最適な物件の選び方
まとめ

1　初心者でも成功できる方法を知る

不動産投資で成功するためには、まず利益を得る仕組みを知ることが重要です。不動産投資で利益を得るには、次の２つの方法があります。

１．キャピタルゲイン　～売却益～
２．インカムゲイン　～家賃収入～

1-1　初心者は必ずインカムゲイン（家賃収入）を選ぼう

初心者でも長期に安定収入が見込めるのがインカムゲインの特長です。

インカムゲインとは、所有することで安定的・継続的に得られる利益のことです。不動産投資であれば家賃収入です。
一方、キャピタルゲインとは、安い時に購入した物件を高い時に売却し、その差分の利益を得られる方法です。思惑通りにいかず、物件価格が値下がりすることも充分考えられますので、初心者は必ずインカムゲインを選ぶようにしましょう。

1-2　特別な経験やスキルは不要

インカムゲインなら初心者でも安定収入が見込めます。インカムゲインを得るために特別な経験やスキルは必要ありません。家賃収入のほかにも銀行預金の利息や株式投資の配当金がインカムゲインです。しかし、家賃収入より確かな収益が見込めるものはありません。

現在、10年もの大口定期に1000万のお金を預けていても、金利は0.025％。１年間で2万円しか増えません。それでは、あっという間に使い終わってしまいます。

株や投資信託ではどうでしょうか。1990年前後のバブル経済発生とその崩壊、1995年の阪神・淡路大震災、1997年の山一証券に代表される金融機関の経営破たん、2000年前後のITバブル。2008年には世界的金融危機の引き金となったリーマン・ショック。そして、2011年には起きた東日本大震災。こうした出来事が起こるたび、日経平均株価は大きく乱降下。とても安定収入は見込めません。ところが家賃収入だけは、どんなときでも安定しています。

家賃は賃貸需要と連動し、景気に左右されにくいという特長があります。翌月から家賃が半額になることはありません。インカムゲインを元に投資計画を立てれば、大きく収支計画が変わることはありません。

1-3　初心者が絶対に手を出してはいけない投資法

初心者が絶対に手を出してはいけないのがキャピタルゲインを狙った不動産投資法です。

1980年代の日本では、キャピタルゲンインを狙って不動産投資が流行しました。やがてバブル経済崩壊によって多額の借金だけが残り、悲惨な目に合った投資家はたくさんいます。現在でもキャピタルゲインを狙って海外不動産を購入する投資家がいます。しかし、海外不動産投資を成功させるには、その国の文化や税金の仕組みについても熟知しなければならず、初心者に向いているとは言えません。

初心者ほどキャピタルゲインを狙いたがる傾向があります。
不動産投資に興味を持ったきっかけが「これから不動産価格が値上がりするかもしれない」という淡い期待から生まれるものだからです。

最近でも、アベノミクスの影響で景気回復への期待感が高まり、２０２０年の東京オリンピック開催も決まり専門家のなかには、バブル再来なんて言う方がいます。しかし、１９８０年代の日本と２０１４年の日本では時代背景が違います。すでに成熟した日本経済で、再びバブル期のような急速な経済成長を見込むことは現実的ではありません。

むしろ現物資産である不動産の価値は築年数とともに下落していくと考える方が自然です。不動産投資に興味をもったきっかけはキャピタルゲインでも、インカムゲインを元に収支計画を立てるようにしましょう。

2　初心者が不動産投資を始める前にやっておくこと

せっかく、不動産投資をはじめたものの、予期せぬ出来事に襲われ不動産投資を辞めてしまう人も少なくありません。ここでは初心者が、不動産投資を始める前に確認して欲しい事項を以下の３つにまとめました。

・不動産投資をはじめる目的を明確にする
・自分のリスクの許容範囲を知る
・ターニングポイントは意識する

2-1　不動産投資をはじめる目的を決めよう

初心者ほど目的が不明確です。目的がない投資は成功しません。まずは、あなたが何のために不動産投資をするのか。家賃収入で叶えたい事は何なのかについて、明確にしましょう。

そして、叶えたものを達成するにはどこまでやればいいのか、いくらの家賃収入が必要なのか。数字的目標を定めましょう。数字的目標を達成した後、叶えたい夢は人それぞれです。ただ、それを叶えるためにも数字的目標を定めることは欠かせません。

2-2　自分にとってリスクの許容度を知る

投資をするためには余力が必要です。そもそも、頭金や繰り上げ返済をできる余力がない方には、不動産投資をおすすめすることは出来ません。

はじめから現金で物件を購入できるほど余力あれば、何の心配はありません。だた、多くの初心者がローンを組んで不動産投資をスタートします。なかには、家賃収入だけでローンを返していけば良い、今は金利が低いからローンは組みっぱなしで問題ないと考えている方もいます。この考え方は非常に危険です。今後、金利上昇しない保証はありません。むしろ、歴史的にみても、今の金利が異常に低いのです。

金利の水準が低い今のうちに繰り上げ返済を進め、ローンを完済を目指す必要があります。

具体的な余力の目安として、ローンの返済負担率があります。返済負担率とは、年収のうち住宅ローン返済額の占める割合のことです。金融機関は年間のローン返済総額が年収の３０％以内に抑えられれば、無理のない返済計画であると判断しています。

返済負担率＝住宅ローン年間返済額÷年収（額面）×１００

2-3　ターニングポイントは意識する

初心者はお金が必要な時期を意識して不動産投資を始めていきましょう。定年退職後は老後の生活資金、子供が誕生すれば大学入学費用など、お金が必要になる人生のターニングポイントはある程度の予測が付きます。予めターニングポイントを視野に入れ、不動産投資をスタートしましょう。

3　初心者に最適な物件の選び方

初心者は不動産投資のなかでも最もリスクが少ない物件を選びましょう。不動産投資のリスクと言えば「空室」です。
空室が抑えられる物件選びのポイントは以下の３つです。

・賃貸需要が高いエリアを選ぶ
・利回りで選ばない
・自分の住む基準で選ばない
・信頼のできるパートナーを探す

3-1　賃貸需要が高いエリアを選ぶ

初心者は必ず賃貸需要が高い東京の物件を選んでください。

不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって賃貸需要があるかを見極めることが重要です。2008年を境に、すでに日本の人口減少傾向は進んでいます。今後、東京を除く多くのエリアでは賃貸経営が成り立たなくなっていきます。つまり、将来にわたり不動産投資が成り立つのは、賃貸需要が安定しているのは東京だけなのです

3-2　利回りで選ばない

初心者は利回りで選んではいけません。

物件の収益力を判断する指数として利回りがあります。利回りとは、購入した物件価格を年間の家賃収入で割った数値です。利回りの数値が高ければ高いほど、投資した資金を早く回収できることになります。

利回り＝年間家賃総額÷物件価格　×１００

利回りの計算は満室という条件で行われています。いくら高い利回りの物件を選んだとしても退去が出た後、なかなか入居者が付かないような物件であれば、利回りは架空の数値に過ぎません。利回りの確実性が高いのは賃貸需要が盛んな東京です。家賃収入を元に投資計画を立てるなら最も賃貸需要の高い東京の物件を選びましょう。

3-3　自分の住む基準で選ばない

初心者ほど間違った基準で物件を選ぼうとします。実際に、自分が住む基準と入居者が選ぶ基準は全く違います。お部屋探しの際、入居者が選ぶ基準は決まっています。1位が家賃、2位は立地です。

豪華な設備や間取りについては、二の次です。なかには、自分が住んでいる近くの物件が良いと考えている人もいますが、大家さんが近くに住んでいるということで入居を決まるポイントにはなりません。きちんと入居者の目線に合った物件を選んで下さい。

3-4　信頼できるパートナーを探す

初心者が自分で探すと間違った物件を選んでしまう可能性があります。たとえば、修繕積立金がたまっていない、管理組合が機能していない。管理費の滞納を抱えているなど、目に見えないリスクを持った物件を選んでしまった場合、やがて建物はスラム化して空室が出やすくなります。

初心者は物件を選ぶという視点よりも、まずは不動産会社を選んでください。また、実際に不動産投資を始めると賃貸管理を任せた不動産会社の存在は欠かせません。空室が出たら素早く埋めてくれる不動産会社もあれば、いつまで経ってもなかなか入居募集を行わない不動産会社もあります。賃貸管理を任せる不動産会社によって、入ってくる家賃収入は大きな差が付きます。まずは、しっかりと不動産会社から選ぶようにして下さい。