不動産投資を始める公務員が知るべき3つの注意点

公務員だからといって不動産投資をあきらめていませんか？原則、副業が禁止されていると言われる公務員ですが、実は公務員も問題なく不動産投資をすることができます。

なぜならば、不動産投資は、あくまで投資であり、副業には当てはまらないためです。

さらに、不動産投資はアドバンテージがある公務員こそ有利に始めることができます。もし少しでも興味があればすぐやるべきでしょう。

とはいえ、気を付けなければならないポイントがいくつかあります。一定の規模を超えてしまったり、自分で管理を行ってしまうことで副業としてみなされてしまうことがあるためです。規定違反になると懲戒処分を受けてしまう危険があるため、必ず正しい方法で不動産投資を行ってください。

この記事では、公務員が不動産投資をするうえで気を付けたいポイントをご紹介します。

1　なぜ不動産投資は、副業にあたらないのか

不動産投資は原則、公務員の副業にあたりません。副業が禁止されている公務員でも、問題なく不動産投資をすることができます。

次のようなケースは、あなたの周りにもよくあると思います。

• 親などから賃貸物件を相続して物件を所有している。
• 転勤の間、持ち家を人に貸した。
• 離婚で住まなくなった家が売れずに、賃家に回した。

もし、これが公務員の副業にあたるとしたら、どうでしょうか。免職になるか物件を手放すしかなくなってしまいます。

それぞれの自治体の判断でも異なりますが、公務員は一定の条件の範囲内であれば、賃貸して家賃収入を得たとしても副業にあたりません。
引け目を感じることなく、安心して不動産投資を始めてください。

2　副業にあたらないための3つの条件

一定の条件の範囲を超えた不動産投資は、副業とみなされてしまいます。まず、副業にあたらない条件をチェックしていきましょう。

2-1　一定規模以下で行う

不動産投資は、一定規模以下で行えば副業とみなされません。
一定規模以下とは、具体的には「5棟10室以下」を指します。

この規模を超える場合の注意点は、「3　副業にあたる場合の注意点」をご確認ください。

・独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
・立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」より抜粋

あなたが不動産投資で物件の買い増しを検討する際には、この規模を目安にしてください。

2-2　管理会社に管理業務を委託する

物件の管理業務は、全て管理会社に委託してください。
自分で管理すると大家業を専業で行っていることになってしまい、副業禁止規定に抵触してしまいます。

また、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことで、忙しいあなたの代わりにしっかりした管理業務を行ってくれるはずです。
不動産投資を成功させるために、納得のいく管理会社を選んでください。

2-3　賃貸収入は年額500万円未満

年間の賃貸収入が500万円以上に達してしまうと、副業としてみなされてしまいます。

ちなみに、都心のワンルームマンション1戸であれば、月額の家賃相場は7～8万円です。
空室が出なくても、年間で100万円弱ですから、まずは1戸づつ足元を固めていってもいいかもしれません。購入の時は、参考にしてください。

・不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（併せて行っている場合には、賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合

「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」より抜粋

収益のシュミレーションは「5　不動産投資をシュミレーションしてみよう」で詳しくご紹介します。

3　副業にあたる場合の注意点

副業としてみなされてしまった場合、すぐに規定違反で懲戒処分を受けてしまうわけではありません。適切に職場に申請することで、許可が下りれば副業を認めてもらうことができます。

もし、「2　副業にあたらないための3つの条件」から外れる可能性がある場合は、勤務先に許可の申請方法を確認しておくと安心です。勤務先に相談する場合は、人事課の担当者に問い合わせてみましょう。

また、国家公務員と違い、地方公務員では各自治体によって独自に規則が定められている場合があります。

4　公務員こそ不動産投資をすすめる理由

信頼度の高い公務員こそアドバンテージがあるため、不動産投資をやるべきでしょう。あなたの思う以上に有利に始めることができます。詳しく見ていきましょう。

4-1　融資が受けやすい

融資を受ける際に、公務員という職業はバツグンの信頼力を発揮します。

通常、金融機関は融資を行う際に、返済能力の高さや家族構成などを総合的に審査し、融資が可能か判断しています。
公務員は信頼度が高いため良い属性とみなされ、金利や借入期間など好条件での融資が可能になるケースが多いのです。

不動産投資をしたくても、融資の問題でなかなか始められなかったり、多少の厳しい条件での借り入れを余儀なくされている人は少なくありません。

公務員は不動産投資において、かなり有利にスタート地点に立てる職業です。利用するしかありません。

4-2　手間や時間をとられない

本業で忙しいあなたが、副業のために時間を割くことは厳しいはずです。

しかし、不動産投資で得られる収益は不労所得です。あなたの手間や時間を特別かけずに家賃収入を得ることができます。もちろん、面倒な管理業務は、不動産管理会社が行ってくれますので、募集業務や契約手続き全般、トラブル対応などはあなたが直接行う必要はありません。

本業ではお給料が上がりにくい中、もうひとつの安定した収入の柱を増やせるため、実は多くの公務員の方が既に不動産投資を始めています。あなたの職場にも不動産投資家がいるかもしれません。

不動産投資こそ、公務員と相性の良い投資なのです。

5　不動産投資をシュミレーションしてみよう

では実際に不動産投資を始める場合に備えて、借り入れ額や利回り、生まれる収益を具体的にシュミレーションしてみましょう。

今回シュミレーションするのは、東京にある中古の投資用ワンルームマンションです。価格は築年数によって違いますが、バブルの頃に建てられた物件は800～1000万円、築が浅いものだと1000～1800万円ほどです。

公務員であるあなたは、都心の駅から近い1560万円の物件を購入し、自己資金の200万円を頭金にすることで大手金融機関から融資を受けることができました。

良い条件で融資を利用できる公務員こそ、有利に不動産投資を始めることができます。

まとめ

少しでも興味があれば、一度無料のマンション投資セミナーなどに足を運んでみるなど具体的に検討してみてはいかがでしょうか。