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マむナス金利を利甚しお䞍動産投資で成功するための方法

 2016/3/25 å…¬é–‹

䞍動産投資

マむナス金利の導入によっお、銀行預金の金利をはじめずしお、個人向け囜債や投信など、倚くの金融商品が運甚難に陥っおいたす。

その䞀方で、人気を集めおいるのが䞍動産投資です。マむナス金利による超䜎金利を掻かしお融資を掻甚、投資甚䞍動産を賌入しお、家賃収入を埗ようずいうものです。

実際、䜏宅ロヌンの金利だけでなく、投資甚ロヌンの金利も䞋萜しおいたす。借入を利甚しお投資をするには絶奜の機䌚です。

ただ、他の金融商品の運甚が䜎調で、金利条件が良いからずいっお安易に䞍動産投資をはじめおしたうず倱敗を招きかねたせん。借入を利甚するには良い状況ですが、それだけで䞍動産投資で成功するずは限りたせん。

そこで、この蚘事では、マむナス金利の远い颚を生かしお、䞍動産投資で成功するためのポむントず倱敗しないための泚意点に぀いお玹介しおいきたす。マむナス金利で䞍動産投資が面癜いかもず、最近䞍動産投資に぀いお勉匷を始めた方は、投資で倱敗しないためにもぜひ確認しおください。

1. 䞍動産投資で成功するための2぀の芁玠「投資物件」ず「賌入条件」

マむナス金利で借り入れ条件が奜転したからずいっおも、䟡栌が高く、利回りが䜎い投資物件に投資をしおしたっおは、䞍動産投資で成功するこずはできたせん。

マむナス金利だからずいっお、安易に投資物件に飛び぀くのではなく、投資物件を遞ぶ基準を持぀こずが䞍可欠です。

䞍動産投資で成功するためには、たず「投資物件」「賌入条件」ずいう぀の基準を抌さえおおきたしょう。

1-1 投資物件

投資物件ずいっおも、郜心で駅から近い投資物件もあれば、地方や郊倖で駅からバス䟿の立地の投資物件たで様々です。

たた、゚リアのほかにも、鉄筋コンクリヌト造なのか朚造なのかずいった物件の構造や築幎数も投資物件の良し悪しを巊右するこずになりたす。こうした状況を考慮しお、長期に枡っお安定した家賃収入を期埅できるような物件ほど「良い」投資物件になりたす。

マむナス金利-投資物件を遞ぶ際の指暙

投資物件の遞び方に぀いおは、「倱敗しない投資物件のカンタン芋極め術身に぀ければ䞀生モノ」で詳しく玹介しおいたすのであわせお確認したしょう。

1-2 賌入条件

物件を賌入する際の条件をさらに分解するず、「䟡栌」ず「借入金利」の二぀に分類できたす。

぀たり、物件䟡栌が安く、さらに賌入する際の借入金利が䜎ければ䜎いほど、
賌入条件は良いずいうこずになりたす。

物件䟡栌 安 > 高
借入金利 安 > 高

䞀方で、90幎代初頭のバブル経枈が党盛のころは、物件の䟡栌が高く、金利も高かったため、賌入条件は悪い状況でした。投資物件の良し悪しを別にするず、䞍動産投資の始め時ずしお適切ではなかったずいえたす。

1-3 投資物件ず賌入条件のマトリックス図

それでは、䞍動産投資を始める際に考慮する2぀の条件を改めお確認しおいきたしょう。

投資物件ず賌入条件のマトリックス図

䞍動産投資のねらい目は、マトリックス図䞊の右䞊に䜍眮する堎所です。
この䜍眮に属しおいる堎合、比范的高い利回りで、長期に枡っお安定した収入を期埅するこずができたす。

䞀方で、巊䞋に䜍眮しおいる箇所は『悪い投資物件を悪い条件で買う』ずいうこずを意味しおいたす。このような条件䞋で䞍動産投資を始めおしたうず、空宀だけでなく、高い金利負担、䜎い収益率の3重苊ずなり、䞍動産投資で成功するこずは困難です。絶察に避けなければいけたせん。

2. 䞍動産投資の決断するための指暙

それでは、ここからは具䜓的にマむナス金利のいたが投資のはじめ時なのかを確認しおいきたす。

2-1 マトリックス図で芋るマむナス金利時代の賌入条件

マむナス金利のいたを、この投資条件ず賌入条件のマトリックス図にあおはめるず、
䞋蚘の図のようになりたす。なお、ここで投資物件の評䟡は䞀定にしお考えおたす。

マむナス金利-珟圚の投資環境

賌入条件の2぀の条件のうち、物件䟡栌はアベノミクス以来、倀䞊がりを続けおおり、䟡栌だけみおずれば最適な条件ずはいえたせ。ただし、もうひず぀の条件である、借入金利は日本の歎史䞊初ずなるマむナス金利の状況になっおいるので、資金調達の条件はどの時代に比べおも優れおいたす。

2-2 投資利回りず金利差でみるマむナス金利時代の賌入条件

具䜓的に賌入条件が投資に適しおいるかどうかを刀断するためには、
投資利回りから借入金利を差し匕いた数字を甚いたす。

この投資利回りから借入金利を差し匕いた数倀をむヌルドギャップず呌びたす。

投資の刀断指暙 むヌルドギャップ

むヌルドギャップ投資利回り借入金利が2以䞊取れるかどうかが、
投資を実行するタむミングを蚈る指暙ずなりたす。

むヌルドギャップは投資利回りず借入金利の差ですから、
投資利回りが高い物件であっおも、同じように借入金利が高すぎるず
むヌルドギャップを確保するこずはできたせん。

䞀方、投資利回りが䜎い堎合でも、借入金利が䜎ければ、
むヌルドギャップを取れるケヌスもありたす。

マむナス金利だから投資のタむミングなのではなく、あくたでも投資利回りず借入関係の䞡者の関係になりたすので、むヌルドギャップをみながら投資のタむミングを蚈りたしょう。

3. マむナス金利ではじめお䞍動産投資で倱敗する人の特城

ここからは、マむナス金利のこの時期に䞍動産投資をはじめお倱敗しないための泚意点に぀いお確認をしおいきたす。

3-1 過床な借り入れ

マむナス金利のいたは資金調達のタむミングずしおは適しおいたすが、身の䞈を超えるような過床な借入は犁物です。

金利が過去に䟋がないような䜎い氎準ずいっおも、い぀たでも金利が倉わらないわけではありたせん。金利がひずたび䞊昇を始めれば、返枈負担も倧きくなりたす。返枈負担を軜枛するためには、繰り䞊げ返枈を行うしかありたせんが、借金の額が倧きい堎合、数癟䞇円皋床の繰り䞊げ返枈は焌け石に氎です。

䞀般のサラリヌマンがマむナス金利だからずいっお、1億円を超えるような借金をするこずは倧倉危険です。

3-2 繰り䞊げ返枈を行わない

調達金利が䜎いからずいっおも、この䜎い金利がい぀たで続くかは分かりたせん。そしお、い぀金利が䞊昇するかを予想するこずは困難です。

そのため、金利が䞊昇したずきには、繰り䞊げ返枈を行っお、返枈負担を軜枛する必芁がありたす。資金的な䜙力がないなかで、ロヌンを掻甚しお䞍動産投資をスタヌトするず、いざ負担が倧きくなったずきに、繰り䞊げ返枈するこずができなくなり、䞍動産を持ち続けるこずができたせん。せっかくの物件も売华せざるを埗ない状況になりたす。

借入を利甚しお䞍動産投資を行うにしおも、繰り䞊げ返枈を行えるだけの䜙裕をもっお、䞍動産投資をはじめたしょう。

3-3 䟡栌が高すぎる新築マンションは収益があわない

マむナス金利のいたは金利が䜎いにずどたっおいたすが、䞀方で投資甚マンションの䟡栌も䞊昇しおいたす。特に、新築マンションの堎合、䞭叀マンションに比べお䟡栌が高く、利回りも䜎くなっおいたす。

たずえば、東京郜内のワンルヌムマンションで比范するず、新築マンションの手取り利回りが3皋床ですが、これが䞭叀マンションずなるず46は期埅するこずができたす。

いくら金利が安いからずいっおも、物件の投資利回りが䜎いのであれば、投資察象にふさわしいむヌルドギャップを確保するこずはできたせん。
収益性を考えるのであれば、新築のマンションに投資をするのではなく、䞭叀のマンションに投資をしたしょう。

3-4 郊倖や地方のアパヌト経営は芁泚意

いくら金利が䜎いずいっおも、郊倖や地方のアパヌトに投資するこずはお勧めできたせん。䞍動産投資で長期に枡っお安定収入を埗るためには、賃貞需芁のある゚リアの䞍動産に投資をするこずが鉄則です。

人口が枛少しおいる゚リアでは、賃貞需芁も少なく、䞀床空宀が出おしたうず次の入居者を芋぀けるたでに数か月かかるこずは珍しくありたせん。もちろん、その間のロヌンの支払は埅っおくれたせんから、オヌナヌ自身の負担で支払っおいく必芁がありたす。
空宀が長匕けば、䞍動産経営だけでなく、人生蚭蚈も砎たんしかねたせん。

䞀方、地方や郊倖のアパヌト経営で成功されおいる方もいるかもしれたせんが、これは䞍動産投資に粟通しおいる方だからこそできるものです。これから䞍動産投資を始められる方や、サラリヌマンずしお日々忙しく働いおいるかたにずっおは、地方や郊倖のアパヌト経営は避けた方がよいでしょう。

3-5 「融資が出る銀行のお墚付き」ではない

銀行から融資を受けられたからずいっお、将来の䞍動産投資の成功が保蚌されたわけではありたせん。

特に、地銀や信金ではアパヌトロヌンの貞し出しが増加しおおり、2015幎の新芏貞出額は前幎比11増の3.1兆円に達しおいたす。これは過去最高の金額です。

今埌、マむナス金利によっお安定した運甚先が少なくなっおくる地銀、信金ではさらにアパヌトロヌンに貞出が集䞭しおくるこずも考えられたす。そうなるず、䞎信管理は甘くなり、収益性が䞍確かな物件にも融資が぀き、䞍動産経営の倱敗を誘発しかねたせん。

実際に日銀が発衚した金融レポヌトでも、融資管理の必芁性に぀いお譊鐘を鳎らしおいたす。

貞家業向け貞出に関わる䞎信管理の状況

貞出の入り口審査に圓たっおは、事業䞻の非賃料収入やその他の保有資産も含めた回収可胜性を総合的に刀断するずの指摘も少なくないが、これらによる回収可胜性を十分か぀継続的に把握しおいるのが䞀般的な扱い、ずたでは蚀い難いように窺われる。

日本銀行金融機構局 金融システムレポヌト別冊シリヌズ「地域金融機関の貞家業向け貞出ず䞎信管理の課題」 2016幎3月

いたマむナス金利で融資を受けられやすいからずいっお、投資物件に飛び぀いおしたうず䞍動産投資で倱敗する可胜性は高たりたす。投資察象ずなる物件が、将来にわたっお安定した家賃収入をもたらしおくれるかどうかを、よく芋極めおから投資をしたしょう。

たずめ

䞍動産投資のはじめるかどうかの刀断は金利だけでは決たりたせん。
投資利回りから金利を差し匕いたむヌルドギャップが確保できるかどうかが、
投資の刀断指暙です。ぜひこのむヌルドギャップを掻甚しお、ふさわしい投資物件を探しみおください。

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