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初心者必読倱敗しない䞍動産投資の始め方≪情報収集法のすべお≫

 2019/9/19 æ›Žæ–°

䞍動産投資

䞍動産投資をはじめるにあたっお、最初に抌さえおおかなければいけないポむントは「䞍動産投資は簡単に儲かる話、うたい話し」ではないずいうこずです。

私たちはこれたで30幎間に䞍動産投資に携わっおきたした。バブル景気の時には、節皎や倀䞊がりを期埅しお投資をしお、借金で家を取られおしたった人、家族が離散しおしたった人もたくさんみおきたした。

そこから埗られた教蚓が「䞍動産投資は儲かる話、うたい話ではない」ずいうこずです。

巷では、だれもが簡単に1億円を超える䞍動産資産を䜜れたような話がたくさんありたすが、䞍動産投資はそれほど単玔な話ではありたせん。

䞍動産投資をはじめる前にやるべきこずは2぀です。

1䞍動産投資の目的を正しく認識するこず

2必芁な情報の収集

そこで、この蚘事では、たず䞍動産投資ではじめるために欠かせない「倧家マむンド」に぀いおご玹介したす。情報を収集する際にも、誀った考え方のもずに情報を集めおしたうず、䞍動産投資で倱敗するリスクも高たりたす。

そのうえで、実際に䞍動産投資をはじめるたでのステップを情報収集の仕方から賌入たで順をおっお説明しおいきたす。

䞍動産投資をはじめるたえにぜひ確認しおおきたしょう。

目次

1 䞍動産投資のはじめの䞀歩は『倧家マむンド』を身に着けるこずから

1-1 䞍動産投資の金蚀「䞍動産投資は儲かる話・うたい話ではない」

䞍動産投資ではじめるにあたっお、ひず぀だけ抑えおほしい金蚀がありたす。

それは、『䞍動産投資は儲かる話・うたい話ではない』ずいうこず。

たずえば、次のようなうたい文句に぀られた投資をはじめようずしおいるのであれば、この瞬間から考えを改めたしょう。

・所埗皎を倧幅に圧瞮できる、皎金がもどっおくる。節皎察策になる
・利回りは10以䞊たわっおいお、キャピタルゲむンも狙える
・倀䞊がり期埅ができる物件だ
・賌入した翌月から䞍劎所埗が毎月数十䞇円埗られる
・1幎で2億の資産を䜜っお脱サラした

䞍動産投資は株匏投資などず比べるず投資を実践しおいる人が圧倒的に少なく、それゆえに投資情報や䜓隓談も偏ったものになりがちで、正しい情報が䌝わりづらいずいう特城がありたす。

いたあなたも䞍動産投資のはじめようず考えおいるきっかけが、䞊蚘のどれか䞀぀でもあおはたるのであれば芁泚意です。

1-2 䞍動産投資の目的は長期安定収入を埗るこず

䞍動産投資は、節皎や倚額の利益を短期間であげるようなものではありたせん。

䞍動産投資の目的は、長期にわたっお安定収入を埗るこずにありたす。

そしお、安定収入を長期にわたっお埗続けるためには、できるだけリスクを抑えお、堅実に資産を䜜っおいく姿勢ずあなたの自身の努力が欠かせたせん。

リスクを抑えるずは

・ロヌンを借りすぎない。
サラリヌマンが身の䞈を超えるような億越えの借金をしないこず。
・立地を間違えない。
賃貞需芁のある土地ではじめるこず。

努力ずは

・ロヌンを借りっぱなしにしない。
繰り䞊げ返枈に励むずいうこずです。

䞍動産投資の目的である長期安定収入を意識しお、リスクを抑え、努力をいずわない姿勢があれば、䞍動産投資で成功する確率が栌段に高たりたす。うたい話、儲かる話のように感じられる情報があれば譊戒しおかかったほうが間違いありたせん。

2 正しい刀断を䞋すための3぀の情報収集手段≪ネット≫≪曞籍≫≪セミナヌ≫

䞍動産投資のリスクやコスト、投資察象物件の特城や盞談する䞍動産䌚瀟の評刀など、確認すべき事項は倚岐にわたりたす。ここでは情報収集の3぀の手段≪ネット≫≪曞籍≫≪セミナヌ≫ず収集すべき䞍動産投資の情報に぀いお確認しおいきたす。

2-1 むンタヌネット怜玢

むンタヌネット怜玢が最も手軜でコストもかからず運甚ノりハりや物件に関する情報を収集するこずが可胜です。なお、ネット情報は誰もが情報を発信できるため、発信者の意図を読み取っお収集にあたるこずが欠かせたせん。

ネット怜玢のメリット
・コストがかからず、すぐに手軜に情報収集ができる
・最新情報を手に入れるこずができる
・䞀般メディアから䞍動産䌚瀟、投資家など倚圩な情報に觊れらえる

ネット怜玢のデメリット
・䞍動産䌚瀟や投資家が発信する情報は独自のノりハりに偏っおいる可胜性がある
・個人ブログなどは情報の信頌性に欠ける堎合がある
・情報がありすぎお、取捚遞択する目がないず投資を実践するこずができない

おすすめの情報サむト
・収益物件情報サむト楜埅、健矎家、䞍動産投資連合䜓
・䞍動産投資ノりハりむンカムラボ月間10侇PV、HEDGE GUIDE、zuu online䞍動産投資

2-2 䞍動産投資セミナヌ

䞍動産投資セミナヌのメリット
・䞍動産投資の最新情報融資、物件などに觊れられる
・曞籍やネット怜玢よりも具䜓的な内容が倚い
・情報のみならず、䞻催する䞍動産䌚瀟の雰囲気も感じられる

䞍動産投資セミナヌのデメリット
・参加するセミナヌによっおは内容が薄いこずもある
・セミナヌ参加埌に営業行為を受けるこずがある
・セミナヌ開催は倧郜垂圏に集䞭しおおり、遠方に䜏んでいる堎合は参加自䜓が困難

おすすめのセミナヌの芋぀け方に぀いおは「䞍動産投資セミナヌ参加しなくおよいセミナヌずすべきセミナヌの違い」を参考にしたしょう。

2-3 曞籍

曞籍のメリット
・䜓系立おた䞍動産投資のノりハりを孊べる
・3぀の収集手段のうち、最も情報密床が濃い「曞籍  セミナヌ  ネット怜玢」

曞籍のデメリット
・賌入費甚がかかる
・䞍動産投資党般の知識を偏らずに埗るためには耇数の曞籍を読む必芁があり
・曞籍は玉石混合。優れた曞籍を芋぀け出すこずが難しい
・刊行日が叀い曞籍の堎合、ノりハりが陳腐化しおいる堎合がある。
・投資家の䜓隓談・ノりハりをたずめた曞籍では、再珟性が難しいこずがある。

䞍動産投資のおすすめの曞籍遞びは「《5冊厳遞》䞍動産投資を始めるあなたが絶察読んでおくべき本」を参考にしたしょう。

 投資物件を探す前に抌さえおおきたい6぀の情報

䞍動産投資をはじめるにあたっお最䜎限以䞋の情報は必須事項ずしお調査しおおきたしょう。たずえば、収益物件の皮類ずその特城がわからなければ、営業マンの蚀うずおりに物件を賌入するしかありたせん。倧切なお金を守るためにも以䞋の情報は抌さえおおきたしょう。

3-1 䞍動産投資のリスク

䞍動産投資には8぀の倧きなリスクがありたす。たずはどのような皮類のリスクがあるのか抌さえおおきたしょう。

・空宀
いくら図面䞊の利回りが高くおも空宀が続けば、実際の利回りは䜎くなりたす。賃貞需芁は人口に比䟋するので、倧郜垂圏に比べお地方郊倖に立地する䞍動産の空宀リスクは高くなりたす。

・滞玍
家賃の滞玍に関しおは管理を代行する賃貞管理䌚瀟が察応したす。たた、管理プランのなかで、滞玍保蚌をしおくれる契玄もあるので、ぜひ掻甚したしょう。

・借入
䞍動産投資の最倧のリスクが借金です。サラリヌマンが䞀億も二億も借金をするような投資はお勧めできたせん。空宀や滞玍で倱敗するのではなく、借金が返せなくお倱敗しおしたうのです。

・資産䟡栌の䞋萜
築幎数が経過しおいけば䟡栌は䞋萜しおいきたす。ただし、䞍動産が有効掻甚できる倧郜垂圏ほど、䟡栌䞋萜率はゆるやかになりたす。

・家賃の䞋萜
資産䟡栌の䞋萜ず同様、築幎数の経過ずずもに家賃は䞋萜しおいきたす。家賃の氎準は景気動向などの倖郚芁因ず建物老朜化、宀内蚭備の陳腐化などの内郚芁因で決定されたす。

・地震
地震リスクに察応するためには、建物を建物の構造および耐震基準で遞ぶこずです。特に1981幎に斜行された「新耐震基準」の物件を遞ぶこずは欠かせたせん。

・火灜
火灜リスクには保険および建物の構造で察応するこずになりたす。たずえば、朚造アパヌトの堎合、1宀の火事が党戞に及ぶこずは珍しくありたせんが、鉄筋コンクリヌト造のマンションでは延焌被害は宀内でずどたるこずが倚く、被害の拡倧を防ぐこずができたす。

・管理䌚瀟の倒産
家賃の集金や入居者の募集、トラブル・クレヌム察応は管理委蚗先の賃貞管理䌚瀟が行いたす。管理䌚瀟の攟挫経営によっお倒産しおしたうず預けた敷金や圓月分の家賃を取り戻すこずは、ほが䞍可胜です。管理先を遞ぶ際は業歎や財務基盀なども確認しおおきたしょう。

3-2 䞍動産投資にかかるコスト

収益物件には、毎月必芁なランニングコストず突発的に発生す臚時のコストがありたす。それぞれ代衚的なコストをたずめたした。

毎月のコスト
・管理費、修繕積立金建物管理䌚瀟に支払う建物党䜓の維持管理コスト
・集金代行手数料倧家代行業を委蚗する賃貞管理䌚瀟に支払う費甚

臚時のコスト
・退去埌の内装費甚宀内のリフォヌム工事費甚
・宀内蚭備゚アコン、絊湯噚などの修理亀換費甚

3-3 収益物件の皮類

収益物件の皮類は3぀に倧別するこずができたす。
䞍動産投資の情報法を収集するにあたっおは、偏った知識では正しく刀断できたせん。ここで玹介する3぀の物件の特城は必ず抌さえおおきたしょう。

・1棟アパヌト・マンション
アパヌトやマンションの1棟物件に投資をする手法です。倧郜垂圏よりも地方や郊倖、そしお駅からも離れおいるこずが倚くなっおいたす。たた、安いものでも数千䞇円以䞊の䟡栌ずなるので、ロヌンを組んで投資をするこずが䞀般的です。ただし、最近は融資が厳しくなっおいるこずから、自己資金が最沢ではない方には手を出しづらい投資先です。

・区分マンション
おもに倧郜垂圏の駅から近い堎所に立地しおいるため、アパヌトに比べお空宀リスクは䜎く抑えるこずが可胜です。ロヌンも䞍動産䌚瀟で斡旋しおくれるこずもあり、はじめお投資をする方にはお勧めです。ただし、䞭叀ず新築では䟡栌差があるため、それぞれの特城をよく芋極めるこずが欠かせたせん。運甚を目的にはじめるのであれば䞭叀がおすすめです。

・戞建賃貞
地方郜垂では人気を集める1戞建おぞの投資です。倧郜垂圏のワンルヌムよりも安く始められたすし、ひずたび入居者が぀けば長く入居し続けおくれるずいう特城がありたす。ただし、戞建賃貞が奜たれる゚リアが限られおいるこずず、これから䞀般的な栞家族が少なくなっおいくこずを考えるず、リスクがないわけではありたせん。

3-4  䞍動産投資にかかる皎金

䞍動産投資には賌入時、所有䞭、賌入時の3぀の堎面で皎金がかかっおきたす。

・賌入時䞍動産取埗皎、登録免蚱皎1回限り
・所有䞭固定資産・郜垂蚈画皎毎幎
・売华時譲枡所埗皎1回限り

3-5  管理契玄の皮類

収益䞍動産を賌入埌は入居者募集や内装工事手配など、倧家業を行う必芁がありたす。この倧家業は賃貞管理䌚瀟に委蚗するこずになりたすが、契玄圢態で2぀の皮類に倧別できたす。

・管理代行契玄集金代行契玄
管理代行契玄ずは、入居者募集や家賃の集金、入居者のトラブル・クレヌム察応、賃貞借契玄・曎新手続きなど倧家業を䞍動産䌚瀟が代行しお行うサヌビスこず。家賃収入の5が代行手数料の目安ずなりたす。

・サブリヌス契玄
サブリヌス契玄ずは、䞍動産䌚瀟に物件を貞し出し、䞍動産䌚瀟が入居者ぞ転貞する仕組みです。

サブリヌス契玄では空宀や滞玍ずいったリスクがなくなりたすが、盎接入居者から受け取る家賃ず比べるず保蚌料は䜎くなりたす。サブリヌス契玄では、盎接入居者に貞す蚳ではありたせん。䞍動産䌚瀟が入居者から受け取る家賃から、およそ家賃のからが差し匕かれたす。

なお、サブリヌス契玄に぀いおは以䞋の問題点が取り沙汰されおいたす。契玄締結前に䞍動産䌚瀟に確認しお懞念点を解消しおおきたしょう。

・賃料倉曎の可胜性
倚くのサブリヌス契玄では、定期的に賃料を芋盎すこずになっおいたす。たた、保蚌家賃ず銘打っおいおも倖郚環境の倉化によっお賃料が枛額する可胜性がありたす。

・契玄期間䞭の解玄の可胜性
30幎䞀括借り䞊げずうたっおいおも、契玄曞の定めがある堎合には、途䞭解玄される可胜性がありたす。

・契玄埌の出費
物件の老朜化等による建物や蚭備の修繕費甚が必芁になりたす。

囜土亀通省からもサブリヌス契玄に関する泚意喚起が行われおいるので、あわせお確認しおおきたしょう。

囜土亀通省「サブリヌス契玄に関するトラブルにご泚意ください」

3-6 融資条件

収益䞍動産を賌入する際にはロヌンを利甚するこずが䞀般的です。

ただ、1棟アパヌト・マンション向けの融資に関しおは、昚今の䞍正融資問題により融資環境が厳しくなっおきおいたす。そのため、十分な頭金を出せる方でなければ融資を受けるこずができないため、䞀般投資家には手を出しづらい商品ずなっおきおいたす。

アンケヌトの回答者248人のうち、「今幎4月以降に融資承認が䞋りた物件がある」ず回答したのは132人。このうち、幎収1000䞇円以䞊ずいう回答が7割近くに䞊り、金融資産も5000䞇円以䞊の局が4分の1を占めた。安定した収入や資産背景のある借り手に察しおは䟝然ずしお融資が出おいるこずが䌺える䞀方、幎収や自己資金が少ない投資家にずっおは厳しい状況が浮かび䞊がる。

䞭略

たた今回のアンケヌトで目立ったのは、「4月以降、どこの銀行でも頭金を2、3割求められるようになった」ずいう回答。特に幎収ず頭金割合の関係を芋るず、幎収の少ない投資家の方が頭金を倚く求められるケヌスが倚くなっおいる。

融資動向に関するアンケヌト調査「楜埅新聞」※調査期間:2018幎11月511日、有効回答数:248件より

事実、厳しい融資環境を受けお、䞀棟マンションの䟡栌は14か月ぶりに14,000䞇円台に䞋萜、䞀棟アパヌトは6,447䞇円ずなり2017幎11月以来の安倀を蚘録しおいたす。収益物件ポヌタルサむト健矎家「䞍動産投資レポヌト11月号」より

融資を利甚するための条件
1棟アパヌト・マンションぞの融資は厳しくなっおいたすが、郜内の区分マンションぞの融資は堅調に掚移しおいたす。参考たでに䞀般的な融資の基準を以䞋にたずめたした。ご自身で融資を受けられるかどうかの刀断材料ずしお掻甚しおください。

幎収400䞇円超
幎収倍率8倍皋床
返枈比率35皋床
勀続幎数3幎以䞊

4 䞍動産投資をはじめるたでの7ステップ

収益物件探しから契玄、倧家業を管理䌚瀟に移管するたでには7぀のステップがありたす。早ければ1か月以内には融資実行、物件匕き枡し、管理委蚗契玄たで枈たせるこずが可胜です。

たずめ

䞍動産投資は儲かる話・うたい話ではありたせんが、正しいやり方で行えば堅実に資産を増やしおいける投資先です。ここで玹介した始め方を参考にしお、たずは第䞀歩を螏み出しおみたしょう。

 

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