「競売物件で、あわよくばお宝物件を安く購入したい！」競売物件の購入をお考えであればどなたも思っていることだと思います。
とはいえ、競売は閉鎖的に行われているため、情報が得られにくくなかなか具体的なリスクについて明かされていませんよね。
例えば、競売物件と一般に流通している物件は法律から大きく違うことをご存知ですか？競売物件の取引に、消費者が守られるという法的な保証はありません。
実はこのほかにも、競売には様々なリスクがあります。
この記事では、知らないでは済まされない競売物件のリスクについてご紹介していきます。
実際にあった4つのトラブル事例を紹介していくなかで、あなたが競売をする際にこれらのリスクを負えるか判断の基準にしてみてください。
不動産投資体験談
1.競売物件の特徴と6つのリスク
冒頭でもお話ししたように、競売物件と一般に流通している物件は法律から大きく違います。
一般に流通されている不動産は『宅地建物取引業法』、競売物件には『民事執行法』が適応されます。
『宅地建物取引業法』は消費者の保護を手厚く行うための法律ですから、その適応がない競売物件には安全な取引の保証はありません。
以上を踏まえて、競売物件と一般に流通している物件の具体的な違いを6つにまとめましたので見ていきましょう。
1-1物件調査は自分で行わなければならない
一般に流通する物件を購入する際、物件の情報は不動産会社や宅地建物取引主任者によって全て説明されます。
しかし、競売物件の場合は、裁判所が作成した3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」以外に情報はありません。
これだけでは物件の情報としては不十分ですので、他の判断材料はあなた自身で集める必要があります。
さらに、物件調査は入札期日までに行わなければなりません。
入札期日は1週間以上1ヶ月以内の範囲で裁判所によって定められるため、最短1週間で調査をすることになります。
情報不足も、全て自己責任ですので慎重に行わなければなりません。
1-2建物の内見ができない
物件調査とはいえ、残念ながら競売物件の内部は見ることはできません。
執行官（＝裁判所の職員）が作成する現況調査報告書の建物間取図と写真をみて判断しましょう。
1-3買った競売物件に欠陥があっても責任を追及できない
一般の売買においては瑕疵担保責任を売主に追及することができますが、競売物件の売買契約おいては、瑕疵担保責任（＝欠陥を保証する責任）を追及して損害賠償を請求したり、契約を解除することはできません。
原則的には代金を納付し、物件を引き受けなければならず、もし雨漏り・シロアリ被害や手抜き工事などが見つかったとしても、修繕費は買主が負担します。
先ほど説明した通り、明け渡しまで家の内部を見ることができません。そのため、隠れた瑕疵（＝欠陥）を発見することはとても困難と言えるでしょう。
1-4物件やカギの引き渡しが保証されない
一般の売買においては、代金金額の納付と引き換えに物件とカギの受け渡しが行われます。一方で競売物件では所有権の名義書き換えを行ってくれるまでです。
占有者又は所有者の立退きを裁判所がしてくれるわけではないため、落札人自ら占有解除の手続きや交渉を行わなければなりません。
1-5滞納金は落札人が負担する
競売で区分所有の建物を落札する場合、滞納している管理費、修繕積立金、駐車場代金があれば、落札人が負担しなければなりません。
マンションを購入する際には、事前に3点セットを熟読し滞納金を考慮して入札価格を決めるようにしてください。
1-6必ず落札できるとは限らない
手間ヒマかけて物件情報を取得し、やっとお気に入りの競売物件を見つけたとしても必ず落札できるとは限りません。他の入札者に落札されてしまうだけでなく、競売の取下げ・取消等で、入札が中止となる事もあります。
ちなみに、競売物件はオークションと違い「一発入札」です。
一度入札した価格の変更は認められていませんので、最高価格で落札できるのかどうか、開札日を待つしかありません。
2.競売での4つのトラブル事例
よくあるトラブル事例を4つ集めました。競売に参加するのであれば、全てあなた自身にも起こり得る話です。対処法やリスクヘッジ、回避の仕方とあわせてみていきましょう。
2-1.入札価格を間違えて書いてしまったＡさんの事例
「入札価格を間違えてしまいました。550万円と記載するはずだったのに、5500万円で入札してしまいました。必ず5500万円を支払わなければならないのでしょうか。」
2-1-1.入札価格を書き間違えた場合の対処法
このような『桁』の転記ミスはよくあるケースです。
入札価格の10倍ですから必ず最高価買受人になるのは間違いありません。
しかし、必ず5500万円を支払う必要はなく、保証金額を放棄することができます。
仮に売却基準価額（売却の最低価格のこと）が400万円であれば、保証金額（売却基準価額の２割と決まっている）80万円を諦めれば放棄が可能です。※保証金は、落札できれば代金に充当され、落札できなければ返却されるお金です。
入札時に何度か確認をするのはもちろんですが、数字は入札書の記載手順どおりに記述し、入札書は必ず複製（コピー）を残しましょう。
余計な記述がある場合には、入札が無効になります。見本通りに書きましょう。
2-1-2.Ａさんの事例まとめ
一度入札した価格の変更や取り消しは認められていません。入札の際は細心の注意を払いましょう。
落札者になってしまった場合は、保証金額を手放すことで放棄することができます。
2-2.落札した競売物件に欠陥があったＢさんの事例
「代金納付後、瑕疵（＝欠陥）がみつかりました。（シロアリ被害）3点セットである「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」には書かれていなかったのですが。損害賠償もしくは駆除にかかった費用を請求できますか。」
2-2-1.落札した競売物件に欠陥があった場合の対処法
競売の場合、一般に流通する物件の購入とは異なり、内見も大幅に制限されるため事前調査が非常に制限されています。
ある程度把握できない事情が、代金に反映されて競売物件は安くなっています。
競売による買受けの場合は瑕疵担保責任を追及することはできません（民法５７０条）
競売では、ノークレームということが法律上ルール化されています。
2-2-2.Ｂさんの事例まとめ
3点セットを熟読し、記載された注意や瑕疵の説明を見落とさないことが大前提です。
それでも、ある程度把握できない事情が存在します。
瑕疵担保責任はありませんので、入札の際はこのようなあらゆるリスクにかかる費用を含めて入札価格を設定しましょう。
2-3.強制競売事件で引き渡しに苦戦したＣさんの事例
「占有者が居座っていて、物件を引き渡してもらえず、困っています。どうすればいいでしょうか。」
2-3-1.強制競売事件で引き渡しに応じてもらう場合の対処法
入居者や残置物が存在しない場合は、鍵解除の専門家に登記簿謄本と身分証明書を提示して、立会人に内部に有価物がないことを確認の上で、占有解除します。
一方、存在する場合は、3点セットに記載されていた占有者の権利と、本人かを確認し、明け渡しの期日などの交渉をしてください。
全然話に乗ってもらえない場合は、裁判所での引渡命令の送達などをしてもらい法的に明け渡しを進めます。
間違っても、彼らをなだめて、金銭で解決することだけは絶対にしてはいけません。相手にせず、法律の定める通りに、引渡し命令から強制執行まで粛々と実行してください。
裁判所から委託を受けた執行官が手助けをしてくれますが、あくまで動かなくてはならないのは落札者のあなたです。
2-3-2.Ｃさんの事例まとめ
占有者が居座っている場合は、法的に明け渡し手続きを進めます。金銭で解決することだけは絶対にしてはいけません。
事件番号の符号が（ヌ）と表示されている場合は強制競売にかかわる物件ですのでこのようなトラブルが発生するリスクが高くなります。
このような物件を避けることで、リスクを抑えるようにしてください。
2-4.落札した物件がゴミ屋敷になっていたＤさんの事例
「落札した物件がゴミ屋敷でした。代金の納付も終わっているので、建物の中のゴミや家具を勝手に処分していいのでしょうか。」
2-4-1.落札した物件に残置物があった場合の対処法
落札した物件がゴミ屋敷だろうと、残置物（＝家具やゴミなどの部屋に残されたもの）を勝手に処分することは不法行為です。絶対に手を付けてはいけません。
競売で落札したのはあくまで不動産の部分で、中の動産については前の所有者の物です。訴えられないためには、前所有者または前占有者に動産の撤去をお願いするしかありません。
内容証明や配達証明付で、残置物の引取依頼を送達します。不要物であれば、若干の金額を提供し買い取る旨を記載しておくと確実でしょう。
それでも協力してもらえない場合は、強制執行です。執行官からの引渡し命令により法的に動産の移動・処分の手続きをすすめます。
強制執行で行った動産の移動・一時保管・処分はすべて落札者の負担となります。
2-4-2.Ｄさんの事例まとめ
物件情報を調べる際に、3点セットの写真でゴミや動産が多い物件の場合は、そのような物件には手を出さない方が無難でしょう。
行方不明の所有者が突然現れた際、残置物の処分でいろいろなトラブルが予想されるからです。
残置物の処分費用を考慮し、その予算も含めた入札価格を提示するのもリスクヘッジに有効です。
3.リスクを回避するには
様々なリスクと、トラブル事例をご紹介しました。ここでは、一番リスクヘッジとなる方法もしくは回避する方法を見ていきましょう。
3-1.信頼できる不動産会社から競売物件を購入する
信頼できる不動産会社が競売で仕入れた物件は安心です。なぜなら、プロの目で、相場や物件の情報を細かく調べている上に、
・経験から編み出した独自の計算方法
・立地の需要や似た物件の取引価格を参考に出した「物件の相場」
これらを総合的に判断して、入札価格を計算しているからです。
競売から仕入れた物件であっても、不動産会社から購入する物件は、一般に流通されている不動産と同じ『宅地建物取引業法』が適応されますのであなたは手厚い消費者保護を受け競売物件を手に入れることができます。
ただし、競売で仕入れたときの情報を一切公開してくれない不動産は信頼できません。もちろん落札金額や競売事件内容の詳細など教えられない事項もありますので一概には言えませんが、真摯に回答をくれる不動産会社を選びましょう。
3-2.プロの競売代行サービスを利用する
それでも裁判所から直接競売物件を買いたいのであれば、プロの競売代行サービスを必ず利用してください。
競売代行サービスを利用の際は、次のポイントで選びます。
・物件選びから引き渡しまできめ細かいサービス内容
・成果報酬型
詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。きっと、あなたのためにしっかり道案内してくれるはずです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
競売物件の中には好立地であったり、相場より低価格であったりと魅力的な物件も数多くあります。
とはいえ、初心者が興味本位でやるには大きなリスクが伴います。仕入れや難しい交渉は、経験豊富なプロに任せましょう。
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