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利回り10%を信じてはダメ!アパート経営の本当の利回りを考える

 2015/5/29

不動産投資

今からアパート経営を始めようとしているが、本当に投資して儲かるのか?

誰もが気になるはずです。そこで重要になるのが利回りです。

利回りは、投資資金に対しての収益率を表しています。例えば、購入資金1億円のアパートで年間の総家賃収入が500万円なら、利回りは5%です。つまり利回りが高ければ、高いほど、投資効率が良いということになります。家賃収入でローンを返済を進めるなら、完済までの目安にもなります。

では、とにかく利回りが高い物件を選べばいいと思われがちですが、そうではありません。

利回りの高さだけに釣られてアパート経営を始めたものの、空室だらけで実際はほとんど家賃が入ってこないという人もいます。

なぜ、こうした問題が起きるのしょうか。それは空室をはじめとしたアパート経営のリスクが利回りに含まれていないからです。

アパート経営を始めた後から後悔しないためには、まずはこの記事を読んで利回りの正しい見方を覚えておきましょう。

1.アパート経営の平均利回りとそのパターン

一棟アパートの間取りがワンルームで6戸、だいたい駅から10~20分以内の平均利回りを「東京23区と郊外・地方」「新築と中古」の2つの軸で表しました。もちろん物件は1つずつ建物の設備も違ければ、周辺環境の特徴も異なります。あくまで投資効率を比較する際の目安にしてください。

アパート経営マトリックス

※この比較表は、すべてアパート経営の数値です。

賃貸需要が高い東京23区の土地は人気があり、土地の価格が高いため、利回りは低くなります。すでに持っている土地にアパートを建てるなら、投資資金は建物の建築コストのみに抑えることができるため、高い利回りを見込むことができます。

2.アパート経営の利回りとは

繰り返しになりますが利回りとは、投資効率を表した数値です。利回りを見ることで、投資によって得られる年間の利益が分かります。

例えば利回り10%なら、投資資金の10分の1に値する利益を年間を通じて得るということです。

3.アパート経営の利回りの計算方法

アパート経営の利益といえば、家賃収入のことになります。つまり、利回りを見ることでアパート経営によって得られるであろう年間の家賃収入が分かります。

物件価格1億円のアパートで利回り10%なら、年間を通じて1,000万円の家賃収入を見込むことができます。

利回りの計算式

仮に頭金ゼロのフルローンを購入したとなら、家賃収入だけでローンを返済していくには、完済までの期間は10年がかかる見込みです。

利回りの算出方法が分かりました。次は利回りの正しい見方について紹介していきます。

4.アパート経営の利回りの正しい見方と要注意点

数ある物件のなかから高い利回りの物件を選んだとしても、現実は利回り通りにいきません。なぜなら利回りの算出方法には、いくつかの前提条件があるからです。この前提条件があることを知らずに、投資効率を判断してしまうと、後から後悔することになります。では、1つずつ確認してきましょう。

4-1利回りは常に満室想定で計算されている

利回りの計算は常に満室を前提としています。実際には6部屋中3部屋しか埋まっておらず、半分が空室でも満室想定で利回りを算出します。

その場合、空室のお部屋は募集家賃を元にしていますが、募集賃料のまま決まるとは限りません。ここに現実とのギャップが生まれているのです。

実際の入居状況

そもそも入居者がいなければ、家賃は入ってきません。それでは、いくら利回りが高くても絵に描いた餅になってしまいますよね。

まずは、実際の入居状況をきちんと把握しましょう。

4-2利回りの計算には空室率を加える

利回り10%でも6部屋中3部屋の空室が年間を通じて続いたのなら、実際は利回り5%と同じです。アパート経営で正しい利回りを見るには、空室率を加えて考えることが必要です。

空室率とは、空室戸数に平均空室期間(月)をかけた数値に対し、物件の総戸数に12(月)をかけた数値で割って計算します。
例えば、1棟アパートの6部屋中3部屋が空室だとします。入居募集を始めてから空室が埋まるまで、平均して3ヵ月もかかるようなら、空室率は12.5%です。

空室率の計算式

この利回りが10%だとすれば、空室率を加えた利回りは8.75%になります。

空室率を加えた利回りの計算式

 

空室率を踏まえて利回りを考えるのは、複数のお部屋から家賃収入を得る1棟アパートならではです。区分マンションであれば、1戸単位での所有となるため、空室率は0%か100%となります。空室ができた場合、どのくらいで次の入居者が見つかるのか、不動産会社に確認するようにしてください。

4-3家賃収入から修繕費を差し引いて考える

アパート経営の利回りには、建物を維持するために必要となる修繕費や管理費が含まれていません。正しい利回りを見るには、修繕費用にかかる資金を家賃収入から差し引いて考えなければなりません。

アパート経営を続けていると、だいたい10年に1回、屋根材や壁材の塗装もしくは張替えを行わなければなりません。その際、修繕費の目安は数十万、数百万円単位にもなります。

いきなり捻出するには、けっこうな額ですよね。イザという時、慌てないためにも、あらじめ自分で立てた修繕計画を元に、毎月の家賃収入から少しずつでも貯めておくことが肝心です。

一方、区分マンションでは、管理規定によって毎月の修繕積立金や管理費が定められています。こうした建物を維持するための必要な経費を差し引いて、手元に残る家賃収入を元に利回りを計算することも可能です。これを実質利回りといいます。

実質利回りの計算式

アパート経営で実質利回りを計算するには、まず自分で修繕計画を立てなければなりません。

まとめ

アパート経営の利回りに含まれていない本当の利回りの見方についてお伝えいたしました。

利回りの数値をうのみにするのではなく、まずは現在の入居状況を確認すること。次に、空室率を加えて計算すること。その際、毎月の家賃収入から修繕費用を差し引くこと。

正確な利回りの計算式

このポイントに注意して利回りを見れば、アパート経営の正確な収益性を知ることができます。

ぜひ、実践してみてください。

 

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