利回りとは、投資額に対してどのくらい収益力があるかを示す目安です。その中でも実質利回りは経費を差し引いて計算するため、より実質的な収益性を知ることが出来ます。
しかし、提示された実質利回りを信用し鵜呑みにするのは危険です。物件の購入後、思っていた数字が回らず「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうかもしれません。
ここでは、実質利回りと知っておくべき注意点についてご紹介します。この記事を参考にして、安定的に家賃を得られる物件かどうか上手く見極めましょう。
不動産投資体験談
目次
1.実質利回りとは
実質利回りとは、投資した資金額に対して、経費を考慮したうえでどのくらいの儲けを得られるか示す指標です。実質利回りの計算では、経費を計算に入れるので実質的な収益性を図ることができます。
実質利回りの他に、「手取り利回り」「ネット利回り」とも言いますが、計算方法は全く同じです。収入から差し引く経費は次の通りです。
| 管理費 | マンションの共用部分の電気代や管理人表など、日常のメンテナンス費用 |
| 修繕積立金 | マンションの外壁補修など、将来修繕のため積み立てる金額 |
| 賃貸管理代行 手数料 | 入居者募集や入居者からのクレーム対応、退去立会い等の大家代行業費 |
例えば、次の条件で計算すると、実質利回りはどうなるでしょうか。
- 購入価格 1,000万円
- 年間家賃収入額 96万円
- 年間諸経費 12万円
このように実質利回りを求めることができます。家賃収入額や諸経費は、年間に直して計算してください。
2.まぎらわしい表面利回り
実質利回りがわかったところでもう一つのまぎらわしい利回り、表面利回りについて紹介します。表面利回りとは、経費を考慮せず計算した利回りです。
※詳しくはこちらをご覧ください（ＵＲＬで飛ばす）
1.と同じ条件で計算すると、表面利回りはどうなるでしょうか。
- 購入価格 1,000万円
- 年間家賃収入額 96万円
- 年間諸経費 12万円 ※ここでは計算に使いません。
同じ条件ですが、経費を入れずに計算している表面利回りの方が高くなりますね。不動産会社が販売する際には、利回りを高く見せるために表面利回りで掲載されるケースがよくあります。購入を検討している場合は、その利回りがはたしてどちらの利回りなのかしっかり確認するようにしましょう。
3.実質利回りの計算練習問題
では実際に物件図面を読み解いて、実質利回りを計算してみましょう。こちらの物件の実質利回りは何％になるでしょうか。（クリックすると大きく表示されます。）
尚、ここでは毎月かかる諸経費は賃貸管理代行手数料は３,２４０円（税込）と口座振込手数料２１６円（税込）とします。諸経費は「管理費」「修繕積立金」「賃貸管理代行手数料」「口座振込手数料」を使って計算してください。
計算式のおさらいです。
計算練習問題の答えは5章で解説します。
4.実質利回りにおどらされない物件選びの注意点
ネット利回りが高いからといって、高い収益力がある物件とは言い切れません。利回りはあくまで机上の計算だからです。ネット利回りを参考に物件選びをする際に注意する３つのポイントを見ていきましょう。
4-1 満室を想定して計算している
利回りは入居者がついていることを前提に計算されています。入居者が家賃を払ってくれるからこそ、初めて利回りが取れるのです。そのため、１年の途中で空室が発生した場合、利回りを実現することができません。
購入価格１０００万円は同じとした場合、収益力の高い物件はどちらでしょうか。
Ａ：４か月空室になった家賃６万円の物件
Ｂ：１か月空室になった家賃５万円の物件
空室期間の差は３カ月間、家賃は１万円も違いますが、Ｂの物件のほうが７万多く収益を上げます。例え利回りが低い物件でも、賃貸需要のあるエリアの方が空室リスクを抑えられるため、かえって高い収益を生み出すこともあります。
賃貸需要の少ないエリアでは、退去後なかなか入居者が入らず何カ月も空室の状態になる可能性があります。高い利回りだからといって安心はできません。数字にに振り回されることなく、空室期間を短く抑えることができる賃貸需要の多いエリアかどうか見極めましょう。
4-2 賃料の設定は相場と限らない
あなたが、空室の投資物件を探している場合、要注意です。不動産会社が物件を販売する場合、利回りを高く見せるために賃料を想定で計算して設定しているかもしれません。
計算上の家賃が相場より高い場合は、家賃が計算より下落するリスクがありますので、注意して物件選びの参考にするようにしましょう。
4-3 実質利回りは変動する
利回りを計算する際に、収入から差し引く経費が変動する可能性を考えておきましょう。修繕積立金は老朽化に伴い将来値上がりする可能性がありますし、計算上の家賃が相場より高い場合は、退去後賃料の引き下げを余儀なくされるかもしれません。
国土交通省は、適切な修繕積立金は1平米当たり月200円前後とのガイドラインを示しました。20平米の新築マンションであれば毎月の修繕積立金は4000円が目安となります。
例えば20平米の新築マンションを購入したとします。当初の修繕積立金が1000円で設定されていた場合、ガイドラインの目安が4000円と計算できますので、差額3000円の値上げに備えておくべきでしょう。
実質利回りが将来もずっと高くとどまっているとは限りません。購入する際は、家賃相場を調べたり、今後の大規模修繕の予定を確認することが重要です。
5.計算練習の答え
3.実質利回りの計算練習問題についてここで解説します。実質利回りは4.82％が正解です。使う数字を赤線で囲みました。
実質利回りの求め方は以下の通りです。
※自主管理の場合は毎月の経費に管理代行費を入れずに計算します。
6.まとめ
物件を購入する際は「実質利回り」を確認するようにしましょう。
また、利回りの高い数字ばかりに気をとられず、家賃が下落するリスクや、修繕積立金の上昇するリスク、空室になるリスクを考慮して、安定した家賃収入が確実に得られる優良物件を選ぶようにしましょう。
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