『空室の心配はいりません。なんせ家賃を保証してますから、安心して収入を得ることができます。』これはサブリースや一括借り上げと呼ばれる契約を勧める、不動産会社のよく聞く宣伝文句です。
空室、滞納、家賃下落、その他のリスクの一切を不動産会社が肩代わりしてくれるため、一見するとオーナーにメリットが大きいように思えますが、そうではありません。
この記事では、実際にあった体験談を元にサブリースの危険性について書きました。
もし、あなたが不動産会社からサブリース契約を提案されているなら、まずは、この記事を読んでから判断するようにして下さい。
不動産投資体験談
目次
1. サブリース契約の仕組みとメリット
サブリース契約とは、不動産会社に物件を貸し出し、不動産会社が入居者へ転貸する仕組みです。
サブリース契約では空室や滞納といったリスクがなくなりますが、直接入居者から受け取る家賃と比べると保証料は低くなります。サブリース契約では、直接入居者に貸す訳ではありません。
不動産会社が入居者から受け取る家賃から、だいたい家賃の２０％から１０％が差し引かれます。
2. サブリース契約の盲点と契約における注意点
サブリース契約にして、リスクが無くなったと思っても、実際は、リスクが見えなくなっているだけで、水面下では、ジワジワと空室、家賃下落といったリスクは進行しています。そこで、ここではサブリース契約にありがちな盲点と契約の注意点について確認いきましょう。
2-1 借り上げ家賃は見直しされる
『2年に１度、保証家賃の見直しを行う』契約書や広告原稿をよく見てみると、細かい条項のなかに小さい文字で書かれています。
30年、35年保証といっても、新築と同じ家賃をいつまでも保障しているわけではありません。通常は2年に1度を目安に保証家賃が見直しされます。
そもそも、空室や家賃下落といったリスクは、建物の老朽化とともに大きくなっていきます。
新築から10年程は空室リスクは大きく心配はありません。いざこれからリスクが顕在化するといったとき、サブリース契約の見直しが行われ、保証賃料が引き下げられてしまいます。
2-2 契約の解約には、４ヶ月分の家賃が必要なことも
サブリース契約を解除する場合、違約金が設定されているケースも珍しくありません。たとえば『解約は少なくとも半年前に行わなればならない。契約を守らなかった場合は違約金として、４ヶ月分の家賃を支払わなければならない。』こうした厳しい条件がサブリース契約の解約には、課されているケースが大半です。
一方で、『オーナーが家賃の見直しに応じなければ、いつもで契約を解除できる』といった不動産会社に都合の良い条項を盛り込んでいる場合もあります。
実際、ある大手の不動産会社はサブリース契約を次々と解約しています。契約を打ち切られて、空室だらけの状態であることが分かったという、オーナーも少なくありません。契約前には解約条項もしっかりと確認しておきましょう。
2-3 自分の物件なのに誰が住んでいるのか分からない
サブリース契約では、基本的にオーナーは入居者に関する情報を知らされません。
そのため、契約を解除する際に入居者に家賃の振込先口座が変更になったことを伝える必要があるのですが、連絡先が分からないため、告知はが難しいという現状もあります。
告知が遅れてしまうと、解約したにも関わらずサブリース会社に家賃が振り込まれてしまうことあるのです。
いざサブリース契約を解約した場合、自分の物件に誰が住んでいるのかも分からなければ、入居者との連絡先も取りようがありません。サブリース契約を結んだとしても、入居者情報や共有するように依頼して、情報公開を渋るようであれば、不動産会社とのサブリース契約は再考しましょう。
2-4 家賃入金の遅れは危険のシグナル
サブリース契約にも関わらず、不動産会社から家賃入金が遅れているなら、すぐに不動産会社を変更してください。
なぜならば、家賃が未入金のまま不動産会社が倒産すれば、家賃を回収することもできなくなるからです。
■不動産会社が倒産してしまう実際の例を見てみましょう。
例えば、オーナーから８万円で物件を借り上げて、入居者に９万円で転貸をすれることができれば、不動産会社は１万円の利益を得ることができます。ところが、７万円の賃料でないと入居者がつかない場合、毎月１万円の損失となります。
空室ともなれば、オーナーへの保証料である毎月８万円がまるまる損失となります。空室が多ければ多いほど、赤字は深刻になります。
家賃入金の遅延があったということは、不動産会社が家賃を払えないほどの、経営危機に陥っていると推測できます。最悪、不動産会社が倒産した場合、家賃の回収が困難なだけでなく、預けていた敷金も戻ってこなくなることも十分に考えられます。家賃入金の遅れは、契約の見直しのサインです。
3. 契約における注意点
サブリース契約を結ぼうとする時、以下の点を必ず確認するようにしてください。
- 保証料の見直し期間
- 解約の予告期間
- 違約金の有無
- 更新手数料及び敷金の取り扱い
他にも、『不動産会社からの家賃見直しに応じなれば、一方的に解約される』や『オーナーからは、正当事由がなければ解約ができない』といった条項にも注意が必要です。
まとめ
オーナーに家賃保証という安心を与えるサブリース契約は、一見すると夢のような契約に思えます。しかし、サブリース契約だからといって、不動産会社がいつまでもリスクをカバーしてくれるわけではありません。だからこそ、サブリース契約のトラブルも後を絶ちません。
特集 不動産サブリース問題の原状（独立行政法人国民生活センター）
勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。
（国民生活2014年8月号より）
サブリース契約を結ぶ前に、この記事で確認した項目をチェックしておきましょう。
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