不動産投資を考えるうえで、誰もが不安なのが空室ですよね。空室になって家賃収入が途絶えれば、ローンが支払えなくなるかもしれません。
そんな空室の心配がなくなる夢のような契約がサブリース契約です。
サブリース契約では、不動産会社が物件を借り上げてくれるため、オーナーは空室を怖がる必要はありません。一見するとメリットしかないように思えるサブリース契約ですが、そうではありません。
空室ばかりに目が向いてしまっているため、他のリスクが見えなくなっているだけで、サブリース契約では実はトラブルが続出しているのです。
ここではサブリース契約を結ぶ前に必ず確認していただきたい7のポイントをまとめてました。
もしあなたが不動産会社からサブリース契約を持ち出されているのなら、まずはこの記事を読んでから判断してください。
不動産投資体験談
目次
1. サブリース契約で空室がなくなる理由
サブリース契約を結ぶ前に必ず確認していただきたい7つのポイントを見る前に、まずはサブリース契約についての知識を深めていきましょう。
サブリース契約では不動産会社に物件を借り上げてもらうため、空室や滞納といったリスクがなくなります。
借り上げられた物件は不動産会社から入居者に貸し出されることになります。これを転貸といいます。いわゆる又貸しのことです。
入居者からの家賃は不動産会社に支払われ、家賃の20%から10%が差し引かれた保証料が不動産会社からオーナーへ支払われます。
簡単にまとめると、これがサブリース契約の仕組みです。
2. サブリース契約を結ぶ前に必ず確認していただきたい7つのポイント
サブリース契約では、空室や滞納の心配がいらないことが分かりました。それではサブリース契約を結ぶ前に必ず確認していただきたい7つのポイントについて、１つずつ確認していきましょう。
2-1 保証料は家賃よりも2割ほど安い
サブリース契約での収入は、入居者からの家賃ではなく不動産会社の保証料になります。保証料の金額は家賃よりも20%から10%が低く設定されています。この差分が不動産会社の利益となる訳です。直接、入居者から家賃収入を得るよりもサブリース契約では収入が2割ほど低くなることを覚えておきましょう。
この保証料は一律ではなく不動産会社よって異なりますので、サブリース契約を高い保証料で結ぶことができれば、投資効率は良くなります。
2‐2 保証料は2年に1度見直しになる
空室を保証するからといっても、いつでも同じ保証料な訳ではありません。2年に1度、保証料が見直されます。
見直しといっても築年数が浅いうちは、わずかな減額で済むかもしれませんが、10年経過したとき、大幅な減額を要求されることもあります。不動産会社から一方的な要求だからといって保証料の見直しを受け入れなければ、サブリース契約を解約されてしまうかもしれません。これから空室リスクが顕在化するとき、サブリース契約を解約されてはたまったものではありませんよね。
そもそも築年数が浅いうちは、それだけで空室リスクが抑えらえています。わざわざサブリース契約で家賃より2割ほど低い保証料を受け取る必要もありません。
サブリース契約の保証料はいつまでも同じ金額ではないのです。
2-3 急いで解約するには、高額な違約金が必要
1度、サブリース契約を結んだら、そう簡単には解約できません。『サブリース契約の解約は半年前に通知すること。この期間を守らなかったら、4ヵ月分の家賃を違約金として支払わなければならない。』このような高額な違約金や厳しい条件が設定されていることがほとんどです。一方で『オーナーが保証料の見直しに応じなければ、いつもで契約を解除できる』といった不動産会社には都合の良い条件が書かれています。
「30年一括保証」とうたって、数年前にはテレビＣＭをバンバン流していた大手不動産会社も経営が悪化したため、サブリース契約を次々と解約しています。サブリース契約を打ち切られ、実際は空室だらけの状態であることが分かったという、オーナーも少なくありません。契約前には解約条項もしっかりと確認しておきましょう。
2-4 誰も知らない入居者が住んでいる
サブリース契約では、不動産会社が物件を転貸しているため、オーナーには入居者の情報が伝わってきません。実際、どんな入居者が住んでいるのかオーナーは分からないのです。もしかしたら空室で不動産会社が保証料を払っているのかもしれません。
いざサブリース契約を解約したとしても、不動産会社が入居者の情報をきちんと教えてくれないこともあります。そうなると困るのは、入居者との連絡です。まずは家賃の振込先口座が変更になったことを伝えなければなりません。連絡先が分からないままでは、解約したにも関わらずサブリース会社に家賃が振り込まれてしまうかもしれません。そうなれば、家賃を回収するのは難しいものです。
サブリース契約を結んだ場合、入居者情報や共有してもらうようにしましょう。そして、不動産会社が情報公開を応じない場合には、その不動産会社とのサブリース契約は再考しましょう。
2-5 更新料や敷金が消えてしまうこともある
サブリース契約では入居条件を決めるのは不動産会社です。入居者がどんな条件で入居しているのか、オーナーは知らされていません。入居条件は、サブリース契約を解約した場合でも引き継ぐことになります。
そこで良く問題になるのが更新料や敷金の取り扱いです。あらかじめ更新の際には、更新料が必要であることを伝えていないかもしれません。また、不動産会社が入居者から預かった敷金がきちんと引き引き継がれないこともあります。
予め入居条件を確認しておかなければ、後から大きなトラブルにつながることもあるのです。
2-6 内装費や修繕費はオーナーが負担する
サブリース契約だからといって、入居者が退去した場合の内装費やエアコンや給湯器といった設備の修繕費は不動産会社が負担してくれるわけではありません。オーナーの負担となります。サブリース契約で防げるリスクはあくまで空室のみです。
2-7 サブリース契約に潜むリスクについては説明義務はない
サブリース契約は宅建業法の対象外になります。そのため不動産会社が事前にリスクを告知する必要はありません。
不動産の売買契約を行う際、書類を用意て注意しなかればならないポイントについて説明しなければなりません。これを重要事項説明といいます。一方、サブリース契約は売買のように重要事項説明が義務づけられていません。
サブリース契約のリスクを知らないまま、契約を結んでしまうオーナーが続出しています。
まとめ
オーナーに家賃保証という安心を与えるサブリース契約は、一見すると夢のような契約に思えます。しかし、実際はリスクが見えなくなっているだけ、サブリース契約をめぐるトラブルは後を絶ちません。
特集 不動産サブリース問題の原状（独立行政法人国民生活センター）
勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。
（国民生活2014年8月号より）
この7つのポイントについて、契約の条文がどのように書かれているのか、サブリース契約を結ぶ前にきちんと確認するようにしてください。
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