中古のマンション投資を始めようとしたときに、どういう風にしたら利益を上げられるか誰でも一度はお悩みになるでしょう。
おすすめの物件は、価格が手ごろで高い利回りが期待できる中古マンションですが、とは言われても実際に行動しようとするとどうしていいかわからないことだらけだと思います。
さらには、新築マンションとは違い、中古ならではリスクやデメリットもあります。まずはこの記事で中古マンション投資についての知識を学んで、失敗しないようにしてください。
不動産投資体験談
目次
1 中古マンション投資のメリット
中古マンション投資には、「中古」ならではのメリットがあります。中古マンション投資の全体像を確認するまえに、まずはメリットとデメリットを押さえておきましょう。まずはメリットの確認からです。
1-1 価格が安い
中古マンション投資の最大のメリットは、新築の投資マンションに比べて価格が安いことです。中古マンションの価格は新築マンションのおよそ７割から８割です。
しかし中古の投資マンションが価格が安いからといって、質が低い訳ではありません。
中古マンションと新築マンションの価格が異なるのは、価格の決め方にあります。中古は買い手と売り手の双方が納得した値段で物件価格が決まります。一方で新築マンションは売り主であるマンション販売会社の意向で決まるので、買い主側の意向は考慮されません。
1-2 利回りが高い
中古の投資マンションは新築の投資マンションに比べて投資利回りも高くなります。1-1で説明したとおり、安く買えても賃料が大きく異なるわけではないからです。
もう少し具体的に見ていきましょう。
投資利回りとは、投資物件の収益性を判断するための目安で以下の計算式で求めます。
この計算式からわかるように、価格が安く、家賃が高ければ高いほど、投資利回りも高くなります。
現状では、以下のような利回りが平均的です。
- 都内の投資用中古マンションの価格は1,000万円～2,000万円で投資利回りは4.5％～6％
- 新築マンションは2,500万円～3,500万円で利回り3％程度
1-3 管理状態を確かめられる
中古マンション投資の場合すでに住人がいるため、どのように管理されているかを確かめることができます。
確認が必要な理由としては、管理が行き届いていなければ、せっかくの利回りも中長期的に維持することができないからです。
以下の点は最低限確認しましょう。
- 必要不可欠な、修繕工事が定期的に実施されているか
- 一部のマンションオーナーが管理費や修繕積立金を滞納していないか
- 日常清掃がされており、エントランスの郵便受けにチラシが散乱していないか
2 中古マンション投資のデメリットとリスク
中古マンション投資にはもちろんメリットだけではなく、デメリットもあります。次にデメリットも確認していきましょう。
2-1 利用可能な年数が短い
マンションの寿命はおよそ60年程度と言われています。年数が経過している中古の投資マンションの場合、それだけ利用可能年数も短くあります。
利用可能年数が短い分、家賃収入が得られる期間も少なくなるので、価格が安いからと言っても、あまりに利用可能年数が少なければ、投資した金額を回収できなくなることも考えられます。
そのため、若いうちから投資をはじめて家賃収入を老後の年金が代わりにする場合や、相続財産として家族にのこす場合には、中古でも築年数が浅いものがよいでしょう。
2-2 室内設備の老朽化
投資用の中古マンションを購入する際には、部屋についているエアコンや給湯器も新品に交換されるわけではありません。そのため、購入のタイミングンよっては、購入してすぐに設備の故障、交換を求められることもあります。
2-3 室内の間取りや建物設備が古い
マンションも分譲年代によって室内設備や間取り、マンションの共有部分の設備にもトレンドがあります。中古マンションも購入する物件の築年数によっては、いまの流行設備や間取りから外れているものもあるため、入居者がつきづらくなることも考えられます。
2-4 地震リスクは築年数に注意する
中古マンションの築年数によっては地震リスクが高まる物件があるので注意が必要です。具体的には、昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶことです。
これ以前のマンションは旧耐震基準と呼ばれて、新基準とは耐震性能が異なります。施行時期から考えると、おおむね昭和58年以降の物件を選んでおけば問題はないでしょう。
3．中古マンション投資の失敗例
中古マンション投資は価格が手ごろな分、立地さえしっかりと選んでおけば、失敗する可能性もぐっと少なくなります。ここでは、中古マンション投資の失敗例の典型的なケースを見ていきましょう。
3-1 地方の安すぎる物件を選んで失敗したケース
地方の中古マンションの場合、安いものでは100万円台から売りに出されています。
しかし、地方では空室リスクが高く、半年以上も空室が埋まらないケースも珍しくないため、それで失敗するケースが後を絶ちません。
価格が安い分、利回りだけを見ると10％以上まわるような投資物件もありますが、入居者がいなければ机上の計算に終わってしまいますので、よほど地域に詳しく自信がない限りは購入を控えましょう。
3-2 ローンの借り過ぎが失敗の最大の原因
中古マンション投資で失敗してしまうケースの最大の理由は「ローンの借り過ぎ」です。
物件選びにあるのではなく、買い方に問題があります。空室や滞納で家賃が一時的に途絶えたとしても、借り入れ負担がなければ大きな問題になりません。
実際、バブル全盛時にサラリーマン大家さんの多くが破たんした原因は、空室や滞納ではなくローンの借り過ぎです。
借入金金利が低いからといって、過大な借り入れをしてしまうと金利が上昇したときにはひとたまりもありません。
4. 中古マンション投資を始める際の注意点
次に中古マンション投資で安定して収入を上げるためのポイントを確認しておきましょう。
4-1 賃貸需要が将来も見込める場所を選ぶ
長期的に安定収入を得るためには、大都市圏のワンルームがオススメです。
なぜならば、一番需要の数が平均的に見込めるからです。
繰り返しになりますが、将来の賃貸需要が見込めないエリアは危険です。
4-2 新耐震基準の物件を選ぶ
中古とはいえ、築年数が古すぎる物件は地震に対するリスクが高まります。中古物件も新耐震基準の物件を選びましょう。昭和58年以降の物件が目安になります。
4-3 入居者はいつから住んでいるのか
中古の投資物件は入居者がついている状態で、物件を売買します。物件によっては、入居者が5年以上も済み続けていることも珍しくありません。長期に住み続けているということは、相場家賃よりも高い家賃で住んでいることになります。
そうなると、いったん長期入居者が退室してしまうと、家賃が相場家賃まで大きく値下がりするので、利回りも下がります。入居者がいつから住んでいるのか、また現在の家賃と相場家賃がどれだけ離れているのかも、確認しておくことが大切です。
4-4 建物の管理状況を確かめる
マンションによっては建物の管理が行き届いていないものもあります。20年近くたっているのに、一度も修繕工事が行われていないケースもあります。こうした中古マンションに投資をしてしまうと、後で大きなトラブルになります。
建物管理状況を確かめるには、建物管理会社が発行する重要事項調査報告書を取り寄せます。報告書には過去の修繕履歴や管理費の滞納状況などが書かれているので、管理がしっかりと行われているかチャックすることができます。
まとめ
中古マンション投資は価格が手ごろで、利回りも高いので不動産投資をこれから始められる方には最適です。デメリットやリスクについては、記事内でも確認してきた通りです。ぜひ参考にしてください。
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