不動産に投資をして利益をあげようと考えている方であれば、インターネットなどで一度は投資用マンションを探されたことがあるかもしれません。ひとくちに投資用マンションといっても、種類は様々ですし、どのような物件を選ぶかで、その後の収益がどれくらいあげられるのかも決まってきます。
ここではあなたが投資用マンションで失敗しないために、どのような種類の投資用マンションがあって、どのような基準で選べば安定して利益をあげられるのか、物件の購入の手続きまでまとめました。投資用マンションを選ぶ際の参考にしてください。
不動産投資体験談
目次
1. 投資用マンションとは
1-1 投資用マンションとはなにか
投資用マンションとは、あなた自身が居住するのではなく、第3者に貸し出して家賃収入を得たり、売却することで利益を得るために所有するマンションのことです。
所有の目的が居住用ではなく、利殖目的のマンションのことを投資マンションと言います。
1-2 投資用マンションはどのように利益をあげるのか
投資用マンションは利益を得るために購入するものですが、利益の上げ方には2つの種類があります。
所有することで利益を上げるインカムゲイン
投資用マンションを所有することで、毎月家賃収入が入ってきます。このように、資産を保有することで入ってくる収入のことをインカムゲインと言います。
入居者がついていれば、毎月継続して収入がはいってきますが、その額は売却益ほど大きくはありません。
売買することで利益を上げるキャピタルゲイン
不動産を売買することによって、利益を得る方法をキャピタルゲインと言います。売却益を得るためには、購入時よりも高い価格で売却する必要があるため、所有するだけで収益が入ってくるインカムゲイン目的の投資よりも、利益をあげる難易度は高くなります。
2. 投資用マンションは儲かるのか
投資用マンションの2つの利益の上げ方があることはお分かりいただけたでしょうか。では、投資用マンションはどのていど『儲かる』投資なのでしょうか。
それぞれの利益の上げ方にわけて、現在どの程度の利益が出ているのか、その相場観についてお伝えします。
2-1 投資効率はピンからキリまで リスクを負えば投資効率も高くなる
投資用マンションの投資効率をみるための方法のひとつに投資利回りがあります。投資利回りを計算すれば、実際に投資した金額に対して、どの程度のリターン（利益）が毎年見込めるのかを確認することができます。
現在の投資用マンションの投資利回りは、3％～20％程度とかなり幅が広くなっています。
大都市圏の新築の投資用マンションほど価格が高くなって投資利回りが下がる一方で、築年数が何十年も経過した地方の投資用マンションほど、価格が安く利回りも高くなるのです。
全国の投資用マンションの利回りはこちらから
見える！賃貸経営 HOME’S不動産投資
投資利回りの詳しい内容についてはこちらから「図面をみてすぐ表面利回りが読み取れる！物件選びに役立つ利回りの計算例」
2-2 売却益が狙えるかどうかは、今後の景気次第
不動産市況は上向いているとはいえ、購入した不動産価格以上に売却することは至難のわざです。
東京では不動産価格が上昇しており、10年ほど前に購入した投資用マンションでは売却益を取れるとケースも出てきていますが、これから始める方が同じように売却益を確保できるかは断言できません。
売却益を実現することは不動産のプロであっても難しいので、これから投資用マンションを購入される方は、家賃収入をベースに考えたほうがよいでしょう。
3．投資用マンションの種類
投資用マンションは大きく分けて2つの種類があります。ひとつがマンションの1室を投資対象とする区分所有、そしてもうひとつがマンション1棟丸ごとを投資対象とする1棟マンション投資です。区分所有投資には、さらにワンルームタイプとファミリータイプの2つにわかれます。
それぞれの特徴についてまとめましたので、確認していきましょう。
3-1 区分ワンルームマンション
区分のワンルームマンションの特徴は、そのほかの投資用マンションと比べて価格が安い分、利回りが高い点あります。
さらに、入居者も見つけやすいため、空室期間も比較的短くなります。入居者が退去後のリフォーム工事費用も部屋もコンパクトなためも低額で済みます。
ワンルームマンション投資の詳しい内容はこちら「ワンルームマンション投資｜メリットからリスク実例まとめ」
3-2 区分ファミリーマンション
区分のファミリーマンションは、ファミリー世帯が居住するので、入居期間が比較的長くなるというメリットがあります。
ただ、ワンルームタイプと異なり価格が高くなり、利回りが見劣りします。また、空室期間も長く、内装費用もワンルームに比べて高額になるので、投資対象としては見劣りします。
ファミリーマンションでも30㎡から50㎡程度のやや広めの単身者用の投資用マンションであれば、地方では一定の需要を見込みことができます。
地方に行くとワンルームの家賃が2万円～3万円程度と極端に低い場所もあり、そのような場合、もう少し予算を増すことで、広いお部屋に住めるため、ワンルームに比べて広いタイプの賃貸マンションに需要があるのです。
3-3 1棟マンション
マンションの一部屋ごとを投資対象にするのではなく、1棟まるごと投資用マンションとして所有するのが1棟マンションです。
単独でマンション1棟を所有するため、大規模な工事や共用部分のリノベーション工事なども、オーナー1人の判断で自由に実行できます。
一方で、エレベーターの保守費用や法定点検などメンテナンスコストは、区分マンションに比べて大きな負担となります。
投資金額も大きいことから、上級者向けの投資用マンションです。
4．これだけは押さえておきたい投資用マンションの選び方
ここからは、投資用マンションで安定して利益をあげるために、押さえておきたい3つのポイントを確認していきます。
4-1 立地を厳選する
投資用マンションで安定収入を得るためには、大都市圏かつ駅から10分以内のマンションを選ぶことです。不動産投資の代表的なリスクは空室です。入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。
家賃収入で投資用ローンを返済している場合は、空室が長引けば長引くほど負担が大きくなります。
空室を素早く埋めるためには、賃貸需要のある立地の物件を選ぶことが欠かせません。そのため、人口の多い大都市圏、さらに最寄駅から10分以内の競争力のある物件を選び、空室リスクを抑えることが大切です。
4-2 築年数は新耐震基準を選ぶこと
1981年以降に建てられ新耐震基準に準拠した投資用マンションを選びましょう。投資用マンションやもともと鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造で造られているために、木造アパートと比べて地震に強いという特徴があります。
そのうえで、新耐震基準の物件を選ぶことでさらに地震リスクに備えることができます。実際に、阪神淡路大震災のときでも新耐震基準の鉄筋コンクリート造の投資用マンションの倒壊は１棟もありませんでした。
4-3 中古物件を選ぶ
投資効率を考えるのであれば、投資用マンションのなかでも新築ではなく中古がおすすめです。
中古物件は新築物件に比べて価格が手ごろな分、利回りが高く取れます。投資用マンションをローンで購入する場合、物件の利回りが低いと、家賃収入からローン返済額を差し引いた手元資金がマイナスになってしまいます。
安定した資金計画に基づいて投資をするうえでも、価格が手ごろな中古の投資用マンションがおすすめです。
5．投資用マンションの探し方
投資用マンションはインターネット上で探すことができます。代表的な収益物件のポータルサイトをピックアップしたので、どのような投資用マンションがあるのか確認しましょう。
楽待
・掲載物件数 76,331 件（2017年7月現在）
（特徴）
収益物件数No.1 国内最大規模の収益物件情報サイト。コラム充実、会員登録で非公開物件の紹介も。
健美家
・掲載物件数 42,508件（2017年7月現在）
（特徴）
全国の投資用物件・収益物件をはじめ、不動産業界の著名人によるコラムやブログ、不動産投資について学べるセミナーも掲載。
LIFULL
・掲載物件数 18,610件（2017年7月現在）
（特徴）
収益物件のみならず、多彩なセミナー、フェアの開催で投資家に役立つ情報を発信
不動産投資連合隊
・掲載物件数 6,395件（2017年7月現在）
（特徴）
トップページは「毎朝お客様の手元に届く有力情報誌」をイメージして構成。物件アクセスランキングなど注目企画が多数。
HOME’S
・掲載物件数 7,024 件（2015年2月現在）
（特徴）
不動産投資のセミナーを多数開催。
年1回1,000名規模の業界最大級のフェアも主催。
6．投資用マンションの購入の流れ
ここからは、目当ての投資用マンションを見つけた後の購入の流れについてみていきます。
まとめ
投資用マンションの種類と選び方はお分かりいただけたでしょう。これから投資用マンションを購入する際にぜひ参考にしてみてください。
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