書籍やセミナーのノウハウを試してみたが、なかなか入居が決まらない。ワラをもつかむ思いで、あらゆる手を尽くしたのにも関わらず効果が出ない。あなたは今、自分が所有するマンションやアパートに人が入らずに八方ふさがりな状況かもしれませんね。
いろいろ試しているとは思いますが、10年不動産投資に携わりさまざまな方法を見てきた中で、これは実際に効果が感じられるという６つをピックアップしました。 まずはこの6つを必ず検討し、実行できるものは全て実行してください。
それでもダメな場合、そもそも不動産投資のメソッドからズレてしまっている可能性があります。長年見てきた中で、何をやっても空室が埋まらないといった物件も残念ながら存在しますので、あなたの物件がそれに当てはまっていないか、確認してみましょう。
赤字のリスクヘッジを上手くとるのも、成功する不動産投資には欠かせません。
この記事では、空室対策として、最後に行いたいものから組み替えを検討する条件まで、あなたが不動産投資で成功するためのノウハウを余すところなく記載しました。 成功する不動産投資者になるために、一緒に見ていきましょう。
不動産投資体験談
目次
1 必ず試すべき6つの空室対策
「空室がなかなか埋まらない」「入居者がすぐ出て行ってしまった」そんな空室物件を抱える大家さんは次に紹介する６つの空室対策を最低限、試してみましょう。
既に試したことのある方、それでも効果が出なかった方は「2 空室対策を試しても効果がない理由」をご覧ください。
1-1 外国人入居者を積極的に受け入れる
入居希望があっても、先入観で入居をお断りしていませんか？外国人入居者は貴重な入居希望者です。
2013年の時点で外国人留学生数は13万5千人を超えました。 
もちろん、常識やマナー不足によるトラブルが想定できるかもしれません。しかし、生活のルールをしっかりと説明すること、必要であれば契約の際に通訳を立てることでこの問題は解決します。
空室対策において入居者の間口を広げることは重要です。そのために保証会社の利用は欠かせません。家賃滞納保証会社の審査が通るかどうか、入居を受け入れる際のひとつの基準として検討してみてください。
1-2 家賃を下げず、敷金や礼金を下げる
近くにあるもっといい条件の部屋が同じ家賃で募集している場合、あなたの物件は、検討どころか興味すら持ってもらえないかもしれません。
そこで、家賃を下げる前に試してほしいのが、敷金や礼金を下げる方法です。
入居の際にもっともお金がかかるのが初期費用です。敷金や礼金、仲介手数料など合わせると家賃の約4倍の費用が必要となります。そこで有効なのが、初期費用の減額つまり、敷金や礼金を下げる方法です。入居者の入居時の負担が軽くなり、入居へのハードルが低くなります。
そして、一度入居が決まれば、入居者は約2年半～3年住み続けるというデータが出ています。家賃収入や更新料を減額せずに入居者へあなたの部屋をアピールできるのです。
さらに、家賃を下げない方が良い理由はもう一つあります。家賃を下げると、売却時の価格に影響が出てしまうのです。実は、不動産の査定といっても、2つの価格の考え方があります。
- 資産価値（土地値と建物値で算出される）
- 収益還元価値（家賃収入などの収益から算出される）
収益還元価値の目安は、毎月の家賃収入の200倍と言われています。家賃を5,000円下げただけで、収益還元価値は100万円も下がってしまうことになります。だからこそ、家賃の減額は最後の手段にして、まずは敷金と礼金を減額し空室を埋めるほうがが得策なのです。
1-3 フリーレント期間をつける
敷金や礼金を下げる他にフリーレント期間、いわゆる家賃無料の期間をつけるという手もあります。
あなたの部屋と似た条件の部屋で迷う人にとっては、入居の決め手となるでしょう。契約が入ればその後の家賃収入を確保することが出来ます。
1-4 仲介会社へ謝礼金をだす
自分の物件を優先的に紹介してもらうため、仲介会社へ謝礼金をだすのも効果的です。
入居を決めるために、仲介会社は必死で案内してくれるでしょう。これでも入居者が入らない場合は家賃の価格設定に大きな問題（相場を考慮していないなど）がありますので、家賃の減額を検討しましょう。
1-5 家具付き物件にする
リフォームを行ったり、壁紙を変える費用はないが、空室を解消したい大家さんは、部屋に家具を配置してモデルチェンジという手もあります。
住むターゲットは誰なのかを考えて、その人が好みそうな家具や雑貨を飾りましょう。 ＩＫＥＡやニトリではコーディネートを相談できますので活用してみてください。部屋の魅力アップは、入居者への強力なアピールになるはずです。
1-6 不動産管理会社を変更する
不動産管理会社は不動産の維持・管理をするエキスパートです。しかし、管理会社はどこも同じではありません。大切なのは、早期入居者付けを得意とする管理会社を選ぶことです。不動産管理会社の選ぶポイントは以下の通りです。
- 入居率の高さと計算方法
- 空室期間の長さ
入居率が高い管理会社を選ぶのは当たり前ですが、その計算方法が適切かどうかも必ず確認してください。管理会社によっては、入居率を「1年間でもっとも入居率が高い時期の数値」で表示していたり、空室を「入居者が退去してから1ヶ月経過して、はじめて空室とカウント」している場合もあり、管理会社によって入居率の表示方法は様々ですので気をつけましょう。
入居率の正しい計算方法は以下の通りです。
また、管理会社が公表したがらないのが空室期間です。空室期間の内訳についても合わせて聞くことをおすすめします。空室が出た時に退去立ち合いや内装作業、募集にそれぞれどのくらいの期間がかかるのか比べてみましょう。
2 空室対策を試しても効果がない理由
さて、ここまで最低限試してほしい6つの空室対策をご紹介しました。それでも空室が埋まらないといった物件は、残念ながら存在します。
空室対策を試しても効果がない理由とあなたの物件が当てはまっていないかを確認していきましょう。
2-1 空室問題は立地に有り！
何をやっても空室が埋まらないといった物件は、残念ながら空室対策に問題があるのではなく、「立地」に問題があります。つまり、これ以上対策を講じたところで、空室は解消されないでしょう。空室対策がムダになる原因はズバリ『悪立地』にあります。
あなたの大切な「手間」「時間」「多少のお金」をかけたにもかかわらず、それでも空室が埋まらない物件は、まさに立地の悪い物件『悪立地物件』なのです。
2-2 悪立地物件を見極める10のチェックリスト
あなたの物件が悪立地物件かどうかを診断してみましょう。
次のチェックリストに○が3つ以上ついた場合は、『思い切って売却』を強くおすすめします。 
3 空室知らずの『好立地物件』へ組み替える
組み替えるべき、好立地物件とはどのような条件の物件を指すのでしょうか。
3-1 東京のような主要都市を選ぶ
マンション経営の鉄則は、マンションを借りてくれる「人」がたくさん集まる土地を選ぶことです。東京のような人口の集まる主要都市は、今後も多くの若者・外国人が集まることが予想されています。
3-2 駅から徒歩10分以内
賃貸住宅を探す人は、何を求めているのでしょうか。持ち家を持たず、家賃を払って賃貸物件に済むメリットは、近くて便利であることです。やはり学校・職場から近いエリア、もしくは通勤・通学に便利な物件に人気が集まります。最寄駅から徒歩10分以内の物件に組み替えましょう。
3-3 単身者や学生が集まるエリアを狙う
私がおすすめのエリアは東京の23区です。多くの大企業が本社を構え、仕事を求めて東京に人が集まるためです。例えば、東京では約3,600社ある上場企業のうち、半数の約1,800社の本社が、集中しています。
また、学生も都心に集まってきます。東京に着目してみましょう。最近は学生が集まらないため、都心に大学のキャンパスが戻ってきている動きがあるのです。
このように、「近くに大学のキャンパスがある」「本社ビルのある沿線とアクセスが便利」など単身者や学生が集まるエリアを狙いましょう。 家賃や内装を変えることができても、立地条件だけは絶対に変更できません。不動産は立地が全てなのです。
悪立地物件はどんどん資産価値が下がっていきます。平成ミニバブルで地価が上昇しなかったなど、将来性のない立地では淡い期待で値上がりを待つ分、刻々と厳しい状態になるでしょう。 売却を決めたら、何社か不動産会社に査定をかけるなど、早めに動きましょう。
売却資金を活かして好立地物件への組み替えることで、満室経営を実現してください。
4 まとめ
好立地は、エリアの力が働くことで最大の空室対策となります。ひるがえってみれば、あなたが苦しんでいる空室対策に効果がないのは悪立地が足を引っ張っているからなのです。
ご紹介した６つの空室対策を基準にして抜本的な空室対策を検討してみてください。自分の物件が悪立地物件だった場合は心機一転、立地の良い物件への組み替えをおすすめします。ぜひ、参考にして満室経営を実現してください。
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