≪事例でわかる≫ワンルームマンション購入で絶対に失敗しない方法

ワンルームマンション購入投資用ワンルームマンションの広告をよく目にしますが、どれもメリットばかりが書いていて、購入を検討するにあたってはあまり参考にならないことも多いのではないでしょう。
不動産会社の広告では、メリットを中心に告知するので、ワンルームマンションを購入して失敗してしまった事例はなかなか見えてきません。

しかし、真剣にワンルームマンションの購入を検討するのであれば、こうした失敗事例もしっかりと学んでおくことが欠かせません。

ワンルームマンションの購入時の失敗例を学ぶことで、おなじような失敗を回避し、安定した利益をワンルームマンション投資から得られるのです。むしろ、購入して失敗してしまった事例や購入時の注意点を理解しておかなければ、せっかくの投資資金が無駄になりかねません。

そこで、この記事ではワンルームマンションを購入して安定して利益をあげるために、購入時の失敗事例や購入時の諸費用や注意点をすべてお伝えしていきます。
ワンルームマンションの購入を真剣に検討している方は、ここにあげたポイントを必ず確認しておきましょう。

(目次)

1. ワンルームマンション投資のメリット
2. ワンルームマンション投資のデメリット
3. ワンルームマンションの価格、利回り、間取り
4. ワンルームマンションの購入で失敗した事例
5. ワンルームマンション購入で成功するためのポイント
まとめ

1.ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンションの購入を検討するためには、ワンルームマンション投資のメリットでデメリットをよく理解しておくことが欠かせません。まずは、このメリットとデメリットを確認していきましょう。

1-1 安定収入源を作れる

ワンルームマンションに購入すれば、入居者から毎月家賃収入を得ることができます。家賃収入は入居者がいる限り、毎月安定して入ってきますから、株式投資の売却益のように利益の確定は不安定ではありません。

利益を安定して受け取り続けることができます。

1-2 不足する年金を補うことができる

家賃収入は安定した収入源だからこそ、将来不足する年金を補う自分年金として活躍してくれます。

貯金で老後資金をまなかおうとすると、どうしても目減りしていくお金が気になりますが、ワンルームマンションを購入して家賃収入が入ってくれば、気兼ねなくお金を使うこともできます。老後資金としては安定収入源であるワンルームマンション投資には大きなメリットがあります。

1-3 少額の自己資金から始められる

ワンルームマンションの購入にあたっては、ローンを利用することが可能です。

必要な頭金は物件価格の5%程度(価格1,500万円の場合、頭金の目安は75万円程度)で多くのサラリーマン投資家がワンルームマンション投資を行っています。また、不動産投資のなかでも、ワンルームマンション投資は比較的金額は手ごろで、1棟アパートマンションのように何千万円ものローンを組む必要はありません。

1-4 団体信用生命保険の代わりになる

ワンルームマンションの購入で利用したローンには、団体信用生命保険が付きます。

団体信用生命保険は、あなたに万が一のことがあったとき、ローンがすべて完済されて遺族にローンのないマンションンを残すことのできる仕組みです。遺族はワンルームマンションから得られる家賃収入を遺族年金として活用でき、まとまった資金が必要であれば売却することも可能です。生命保険の代わりとしてワンルームマンションが活用可能です。

1-5 運用スキルが不要

株式投資やFXで利益を上げるためには、銘柄研究や経済環境もチェックしておく必要があり、手間と時間がかかります。

一方で、ワンルームマンションの場合、賃貸需要の確かなエリアの物件を購入し、信頼のおける賃貸管理会社に管理をまかせることができれば、誰もが安定して利益をあげることができます。

2.ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資はメリットだけではなく、デメリットもあります。ワンルームマンションの購入した後に後悔しないためにも、デメリットについても良く確認しておきましょう。

2-1 株式などの金融商品と比べて換金しづらい

株式が外国為替の場合は、いざ現金が必要になったときには、素早く換金することが可能です。

不動産の場合は、これらの金融商品と比較すると換金までに時間がかかります。現金で購入したり、ローンをすでに完済しているようなワンルームマンションであれば、数週間で換金することも可能ですが、不人気エリアの物件であったり、相場よりも売却価格の設定が高すぎる場合には、換金までに数か月かかることもあります。

不動産の換金性

2-2 税金や管理費などのランニングコスト

不動産には維持費用と様々な税金がかかってきます。購入時においては、不動産取得税、そして所有中は固定資産税、売却時に利益が出るようであれば所得税がかかりあす。

また、毎月建物管理会社に建物の維持管理、修繕に必要な管理費・修繕積立金を支払う必要があります。

そのほか、ワンルームマンション投資のリスクについては、でわかりやすく解説しているので、あわせて確認しておきましょう。

3.ワンルームマンションの価格、利回り、間取り

ここからは、ワンルームマンションの価格や利回り、そして間取りや設備を確認していきます。購入を検討する際の目安にしてください。

3-1 価格帯

ワンルームマンションの価格は、物件が新築なのか中古なのか、そして立地によっても大きく異なります。都内の中古ワンルームであれば新築で2,500万円~3,500万円、中古物件の場合、1,200万円~2,000万円程度です。

首都圏ワンルーム平均価格比較

3-2 利回り

利回りは物件価格と家賃収入金額で決まるので、一口にワンルームマンションといっても、利回りは様々です。2015年の首都圏のワンルームマンションの表面利回りは、新築で3.96%、中古で6.3%になります。なお、毎月の経費まで考慮した手取り利回りは表面利回りも低くなります。都内の中古ワンルームであれば、およそ4%後半~5%台です。

首都圏ワンルーム平均利回りの比較

3-3 部屋の間取り

ワンルームマンションの間取りは分譲年によって異なります。

2000年以降の比較的築年数の浅いワンルームマンションはバスとトイレが分かれており、室内の広さも20平米から25平米と広めの設計です。

バブル景気の頃に分譲されたワンルームマンションの場合は、バスとトイレが一体型の3点式ユニットが特徴で、室内の広さも16平米から20平米で築年数の浅い物件に比べて、やや狭い間取りとなっています。

築浅物件とバブル期物件の特徴

4. ワンルームマンションの購入で失敗した事例

ワンルームマンションの購入で失敗しないためには、どのようなケースで購入した時に、失敗してしまうのか把握しておくことが近道です。

ここでは、ワンルームマンションの購入で失敗してしまった典型的なケースを確認していきます。

4-1 自己資金がないのに新築ワンルームマンションを購入する

新築のワンルームマンションは物件の価格が高額なため、物件の収益性をあらわす利回りも低くなります。そのため、ほとんど自己資金を入れずにローンを組んで購入した場合、ローン返済額は家賃収入額を上回り、毎月赤字になってしまいます。

さらに、家賃は築年数の経過によってゆるやかに下落していきますので、赤字も拡大していきます。毎月の赤字に加えて、空室が長期にわたって続いてしまうと、ワンルームマンションを持ち続けることはできません。
利回りの低い新築ワンルームマンションを購入する際には、借入金額に気を付けましょう。

4-2 地方の激安中古ワンルームマンションを購入する

地方や郊外に立地しているワンルームマンション、都心のマンションに比べて格安です。中古ともなれば数百万円で購入できるものも珍しくありません。しかし、家賃設定金額が少なく、空室リスクが高いというデメリットを抱えています。

設備故障、リフォームで半年分の家賃がなくなる

価格も手ごろで高利回りですが、その分家賃設定金額は低くなります。しかし、エアコンや給湯器といった設備の故障、退去後のリフォーム費用の地域差はほとんどありません。そのため、こうした設備故障やリフォーム費用でせっかくの家賃収入も吹き飛んでしまいます。

空室が長期化しやすい

地方や郊外では都心部に比べて単身者の数が少なく、そもそもの賃貸需要が見劣りします。ですから、都内のワンルームマンションであれば1ヶ月程度で空室は埋まりますが、地方や郊外では数か月、場合によっては半年も空室が埋まらないということも珍しくありません。

さらに、あと数万円のお金を出せばワンルームではなく、2LDK、3LDKのような広めの部屋を借りることもできるので、単身者がワンルームだけに住むとは限りません。これが、都心であれば、ファミリーマンションはワンルームに比べて格段に家賃が高くなるので、ほとんどの単身者はワンルームにしか住みません。地方や郊外のワンルームマンションは空室リスクが都心に比べてはるかに高くなるのです。

4-3 節税目的でワンルームマンションを購入する

ワンルームマンション投資で家賃収入よりも費用の方が大きくなり、赤字になると、この赤字分に相当する税金が源泉徴収された所得税から還付されます。これがワンルームマンション投資の節税効果です。

しかし、この節税効果は永続的に続くものではありません。一定年数が経過すると、赤字額が縮小していき、節税効果はなくなります。特に、新築のワンルームマンション投資では家賃収入だけではなく、節税効果分を含めて収支シミュレーションしていることもあるので、シミュレーションには注意する必要があります。

4-4 説明を聞かずにワンルームマンションを購入する

ワンルームマンション投資には様々な費用がかかります。管理費や修繕積立金、固定資産税、さらにエアコンや給湯器の設備修理費用、退去後のお部屋のリフォーム工事費用など、実に様々です。

購入後にどのような費用が、どの程度かかるのかを把握せずに、ワンルームマンションを購入してしまい、資金繰りがつかなくなるケースもあります。

ワンルームマンション購入後にかかる代表的な費用と税金をまとめましたので、購入前に必ず確認しておきましょう。

経費

・管理費・修繕積立金
・賃貸管理代行手数料
・設備交換修理費用(エアコンや給湯器等)
・入居者退去後のリフォーム費用

税金

・固定資産税
・所得税

5. ワンルームマンション購入で成功するためのポイント

ワンルームマンションを購入して安定して家賃収入を得ていくためには、次の3つのポイントを抑えることが欠かせません。どれが欠けていても、安定収入を得ることはできないので失敗事例とともに押さえておきましょう。

5-1 立地は都心

ワンルームマンションを購入したあとに、空室が埋まらないからと言って簡単に買い替えることはできません。だからこそ、購入時において長期にわたって賃貸需要のみこめる立地のワンルームマンションを購入することが欠かせません。

いまだけではなく、将来にわたっても安定した賃貸需要を得られる場所は東京23区内の駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションです。

大阪や名古屋、福岡などの大都市圏でも賃貸需要はありますが、それが将来にわたって続くかどうかはわかりません。不動産投資は長期の投資になるので、国内で最も人口が多く、賃貸需要の大きい都内23区のワンルームマンションであれば安心です。

都道府県別転入超過数の比較

5-2 中古を狙う

築年数の浅い中古ワンルームマンションと新築のワンルームマンションでは、入居者から受け取る家賃収入の金額にそれほど大きな開きはありません。

しかし、価格は中古のほうが格段に安くなるので、新築に比べて中古ワンルームの方が投資利回りは高くなります。

投資効率を考えて、ワンルームマンション投資は中古ワンルームを選びましょう。

5-3 素早く空室を埋めてくれる賃貸管理会社を選ぶ

継続的に安定収入を得るためには、空室が発生した時に、素早く次の入居者を決めてくれる賃貸管理会社と付き合うことが重要です。

ワンルームマンションの購入にあたって、多くの物件を検討する方はたくさんいますが、購入後の管理まで気にする方はほとんどいません。

しかし、空室解消能力は賃貸管理会社によって異なります。同じ立地の同じマンションであっても、管理会社によっては早く空室が埋まることもあれば、そうでないこともあるのです。空室期間が長引けば、その間にローン返済はあなた自身で行う必要があります。自宅ローンの返済に加えて、投資用ローンの返済も何ヶ月も続くようであれば、マンション経営自体が破たんしてしまいます。

物件選びも重要ですが、空室を早期に解消してくれる賃貸管理会社を見極めることも同じように重要です。

信頼のおける賃貸管理会社の選び方は「賃貸管理会社ランキングだけではわからない管理力の見分け方」を参考にしてください。

まとめ

マンション投資はどのようなマンションを購入するかによって、ほぼその成否が決まってしまいます。だからこそ、ワンルームマンションの購入で物件選びを失敗してしまうと、とりかえしのつかないことになります。記事内容をよく確認してワンルームマンションの購入に役立ててください。

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