投資用不動産を探す前に抑えておきたい5つのこと

虫眼鏡_投資用不動産top

不動産投資に興味があるかたであれば、投資用を探したことがあるはずです。

では、あなたはどのような基準で投資用不動産を選んでいますか?利回りを最優先に投資用不動産を探していませんか?もしそうだとしたら、不動産投資で失敗してしまうかもしれません。

購入した投資用不動産が空室ばかりで家賃がまったく入ってこない、高額な修繕費用を請求された、建物を修繕するためのお金がたまっていなかったなど、どれも実際にあったケースです。

そこで、この記事ではあなたに確実に不動産投資で収益をあげられるように、投資用不動産を探す前におさえおきたいポイントを5つまとめました。

どれも不動産投資で失敗しないための基本的な必須知識です。知っておくだけで、損失を回避し、利益を着実にあげられるノウハウです。投資用不動産探しに役立ててください。

目次

1 優れた投資用不動産の見分け方
1-1 投資用不動産とは
1-2 投資用不動産選びの基準
1-3 絶対にはずせない条件『立地と価格』
1-4 必要のない条件を見極める
1-5 自分が住む基準で投資用不動産を選ばない

2  失敗しない投資用不動産選びの確認点
2-1 利回り
2-2 築年数
2-3 徒歩分数
2-4 管理費・修繕積立金
2-5 総戸数

3  投資用不動産の探し方
3-1 自分で投資物件を探す
3-2 不動産会社から投資物件を紹介してもらう
3-3 あなたにあった投資物件の探し方

4  投資用不動産の種類を知る
4-1 ワンルームマンション
4-2 ファミリーマンション
4-3 1棟アパート

5 投資用不動産の買い方 ローン活用法
5-1 投資用不動産ローンとマイホームローンの違い
5-2 投資用不動産ローンの金利
5-3 投資用不動産ローンの融資条件
5-4 投資用不動産ローンが利用できる金融機関
5-5 固定の低金利が魅力 日本政策金融公庫を徹底活用する

まとめ

1 優れた投資用不動産の見つけ方

不動産投資で成功するためには、まず優れた投資用不動産とはなんなのか、不動産選びの基準を持つことが欠かせません。基準がないままでは、何百件と投資用不動産をみたとしても、投資をする決断はできません。まずは、投資用不動産を探す基準をみていきましょう。

1-1 投資用不動産とは

投資用不動産とは自分が住むのではなく、第3者に貸し出して利益をあげるための不動産です。

利益のあげかたには、家賃収入を得る方法と売却して売買差益を得る方法の2つがありますが、この記事では、安定した家賃収入をあげられる投資用不動産の選び方について確認してきます。

1-2 投資用不動産選びの基準

投資用不動産の選ぶ基準は『広さ』と『深さ』の2つがあります。それぞれ確認していきましょう。

広さ ~条件数~

『広さ』は投資用不動産を選ぶ際の条件数です。
たとえば不動産価格、立地、最寄駅からの距離、投資利回り、管理費と修繕積立金額など、投資用不動産を選ぶ際に、参考とする項目をいくつまで考えるのかということです。

価格だけを条件にすればそれこそ話は簡単です。価格以外の条件は一切無視してしまえばいいのです。

深さ ~条件の厳しさ~

『深さ』は基準として参考にすると決めた項目を、どこまで厳しく見ていくかということです。

たとえば、『最寄駅までの距離』を条件に決めたのであれば、10分以内とするのか、5分以内にするのか、3分以内にするのか、厳しく条件を設定するほど、投資対象となる不動産音数は少なくなっていきます。

『ほりだしもの』や『おたから物件』は、投資用不動産を選ぶ際の基準を、広く、そして深くとりすぎているため、いつまでたっても見つからないのです。

1-3 投資用不動産選びに絶対にはずせない条件『立地と価格』

投資用不動産を探す基準のなかで『立地と価格』は絶対条件です。
不動産投資で失敗する典型的なケースが、『立地が悪くて、価格の高い物件を買うこと』です。

価格と立地は購入後にいくら気に入らないといっても、変更することはできません。価格が高ければ投資利回りは低くなり、立地が悪ければいくら努力しても空室を埋めることは困難です。

1-4 必要のない条件を切り捨てる

『立地と価格』が絶対条件であれば、一方で投資用不動産を購入するにあたって考慮しない、つまり捨てる条件を選ぶことも重要です。『広さ』と『深さ』の両面を追求しすぎると、いつまでたっても適合した物件を出てきません。
だからこそ、必要のない条件はばっさり切り捨てることで、投資対象としてふさわし不動産を見つけることができるようになります。

1-5 投資用不動産は自分が住む目線で探さない

捨てる基準をはっきりさせるためには、自分が住む目線で投資用不動産を探さないことです。あくまでの入居者の目線で投資用不動産を選びます。あなたが必要としても、入居者が必要としない条件は切り捨ててしまいましょう。

たとえば、単身者が住むワンルームマンションの場合選、日当たりがよかったり、公園が近くにある、交通量が少ない道路などの条件は必要ありません。ワンルームに住む入居者は、通勤・通学に便利、家賃が手ごろなどの条件のほうが重視されます。

一方で、家族で住むような不動産の場合は、さきほど切り捨てた日当たりや生活環境、学区なども重要な条件になってきます。

だれが入居者として住むのかによって、どの基準を重視して投資用不動産を選ぶのかも変わってきます。

単身者とファミリー 部屋探しの条件

2 投資用不動産情報はココだけ見ればOK

投資用不動産を探すとっても、投資利回りや価格、最寄駅までの徒歩分数、間取りなど、様々な情報があります。こうした条件を等しく扱っているといつまでも投資用不動産を選ぶことはできません。

数ある情報のなかで特に重要なポイントは次の通りです。

2-1 利回り

投資用不動産が、いかに収益をあげてくれるのかを見極める指標が『投資利回り』です。
投資利回りには「表面利回り」と「手取り(実質)利回り」の2つの種類があります。

表面利回りは、1年間で受け取る家賃収入を購入した価格で割って計算します。

手取り(実質)利回りは、年間の家賃収入から管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの費用を差し引いた金額を購入価格で割って計算します。手取り利回りは費用までしっかり考慮しているので、投資用不動産の収益性をより正確に表すことができます。

投資用不動産を探すときに使うのは、費用まで考慮した「手取り利回り」です。

物件情報のなかには、単純に「利回り」としか掲載していないものもあるので、そのときは表示されている利回りが、表面利回りと手取りのどちらかなのか、確認する必要があります。

実質利回り

利回りについてはこちらの記事『だまされない不動産投資の利回り|一般には知られていない読み解き方』で必ず確認しておきましょう。

2-2 築年数

マンションがいつ建てられたかで、地震に対する強度も違います。地震に強い物件を選ぶには、新耐震基準の物件を選ぶことです。新耐震基準は、1981年(昭和56年)以降に作られたマンションです。

新耐震基準法は、震度6強以上の地震でも倒れない建物と定められ、建物だけではなく、建物内の人間の安全を確保できる建物と定められています。

実際に、阪神淡路大震災でも、新耐震基準で建てられた鉄筋コンクリート造のマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

中古の投資用不動産を選ぶときには、地震に強い新耐震基準の不動産を選びましょう。

不動産購入基準

2-3 徒歩分数

空室リスクを抑えるには、最寄駅から距離が10分以内の投資用不動産を選びましょう。
駅から近い投資用不動産の数は少ないため希少性が高く、競合先が少ないという利点があります。

最寄駅から徒歩1分の物件と徒歩10分の投資用不動産を比較してみます。徒歩1分は80メートルで換算されます。つまり、最寄駅徒歩1分の物件は、半径80メートル以内に不動産が立地していることになります。これが徒歩2分になると、半径160メートル内ということになります。最寄駅からの距離は倍にはなりましたが、徒歩1分と徒歩2分の円の面積の大きさは、実に4倍です。

当たりまえですが、面積が広がれば広がるほど、競争相手も増えることになります。これが徒歩1分と徒歩10分で比べると、100倍も面積が異なります。
だからこそ、最寄駅までの徒歩分数はできるだけ近い方が良いのです。徒歩10分以内が目標です。

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2-4 管理費・修繕積立金

将来の修繕に使われる修繕積立金が低い金額の場合、将来値上がりする可能性が高いといえます。
国土交通省は、修繕積立金の目安は平米当たり約200円/月だとしており、現在の積立金額が1,000円前後の投資用不動産の場合は、値上がりは必至です。

20平米のワンルームマンションで換算すると修繕積立金は月額4,000円程度、70平米のファミリーマンションの場合で14,000円程度になります。
新築時に投資用不動産の修繕積立金が低い額に設定されているのは、月々の経費を抑えることで、投資利回りを高く表示するためです。

積立金の設定金額が低い場合には、将来の値上がりを計算して資金計画をしっかり立てておくことが大切です。

2-5 総戸数

投資用マンションを購入する場合は、総戸数20戸以上のマンションを目安にしましょう。
総戸数が20戸に満たないマンションの場合、将来の修繕負担が大きくなることがあります。

修繕積立金は、外壁の塗装工事や屋上の防水工事、給排水管工事や大規模修繕といったマンションのメンテナンス工事に使われます。

総戸数20戸のマンションと総戸数が100戸のマンションを比較したとき、工事代金が同額だとすると、総戸数の少ないマンションのほうが戸あたりの負担金額が大きくなります。また、総戸数が5倍違うからと言って、大規模修繕工事の費用が5倍になるわけではありません、おおむね2倍~3倍程度でしょう。

購入したばかりときは、修繕積立金の金額が同額でも、戸数が少ないマンションのほうが、修繕積立金の値上がり幅が大きくなる可能性が高くなります。毎月の修繕積立金額が高い投資用不動産ほど、投資利回りも悪化し、収益性も鈍くなります。

3 投資用不動産の探しかた

投資用不動産を選ぶ基準が定まったら、次はいよいよ具体的に投資用不動産を探していきます。投資用不動産の探し方は、2つの手法があります。

ひとつ目のやり方が、自分自身で投資用不動産を探すこと、もうひとつが不動産会社に希望の投資用不動産を探してもらうやり方です。

3-1 自分自身で投資用不動産を探す

インターネットで投資用不動産を探す

投資用不動産を探すには、収益不動産の検索サイトが便利です。立地や価格、投資利回りなど、検索条件を入力すれば、条件にみあった物件が簡単に確認できます。代表的な3つの投資用不動産の検索サイトは次の通りです。

1. 楽待

・掲載物件数 35,907件(2015年4月現在)
(特徴)
利用者数、物件数NO.1 国内最大級の投資用不動産の物索サイト。
希望する投資用不動産のマッチングサービスや不動産投資新聞など情報も満載。

楽待

2. 不動産投資★連合隊

・掲載物件数 8,188件(2015年4月現在)
(特徴)
『チラシ』を意識したサイト構成でトップページからイチオシ物件情報が簡単にみられる。
検索機能も充実しており、楽しく物件を探すことができる。

不動産投資連合隊

 

3. HOME’S不動産投資

・掲載物件数 6,949件(2015年4月現在)
(特徴)
物件の掲載数だけでなく、有名投資家のコラムや不動産投資のフェアやセミナーなども積極開催し、不動産投資のノウハウを提供。毎回1,000名以上が集まる年1回の不動産投資フェアは業界でも最大規模。

ホームズ

競売で投資用不動産を購入する

競売とは、銀行等の債権者が、債権を回収するために、裁判所を通じて不動産を入札方式で売却する一連の手続きのことです。

誰でも競売に参加して、物件を購入することができますが、最近では落札価格が急騰しているので、競売を利用した投資用不動産の購入はおすすめできません。

競売に関するくわしい内容はこちら『競売物件の買い方と初心者が手を出してはいけない3つの理由

3-2 不動産会社から投資用不動産を紹介してもらう

不動産会社から投資物件を紹介してもらう場合、「仲介」と「売主」の2つの方法があります。それでは、それぞれ確認していきましょう。

仲介

仲介の場合、不動産会社は買主と売主の間に立ち、契約成立の仲立ちを行います。
仲介会社があなたにかわって投資用不動産を探してくれるので、時間がなくて手間も掛けたくない人には大変便利なやり方です。 仲介会社には投資用不動産を探し、契約成立を仲立ちをした報酬として、仲介手数料を支払います。

(計算例)1,000万円の物件を購入した場合、378,000円の仲介手数料がかかります。

・仲介手数料の計算式
400万円超の物件 不動産価格×3%+6万円
200万円超から400万円以下の物件 不動産価格×4%+2万円
200万円以下の物件 不動産価格×5%

売主

直接不動産会社から物件を購入する場合、契約の相手側は 不動産会社自身になります。不
動産会社自身が売主になるので、仲介の時と異なり手数料は必要ありません。

万が一の保証の違い

仲介と売主の違いは仲介手数料の有無だけでなく、投資用不動産の欠陥(瑕疵)に対する責任もことなります。

瑕疵(かし)とは、 物件の欠陥のことをいいます。購入後に天井から雨漏りがあったり、実は柱がシロアリに被害にあっていたなど、隠れた欠陥があった場合、その欠陥に対して責任を負うものが瑕疵担保責任です。

売主が個人のケースでは、瑕疵担保責任の期間を不動産を引渡してから数ヶ月、ケースによっては責任自体を負わないという特約をつけることも可能です。

一方、売主が不動産会社であるケースでは、責任をとらなければならない最低期間は2年と定められています。責任期間から単純に比較すると、不動産会社から購入するほうが買主にとっては有利です。

3-3 あなたにあった投資用不動産の探し方

初めて投資用不動産を購入する方、投資用不動産探しで失敗をしたくない方

投資用不動産を購入した後の賃貸管理まで行ってくれる、不動産会社から投資用不動産を紹介してもらうことをお勧めします。

不動産投資で安定的に家賃収入を得るためには、購入後の賃貸管理が大切です。空室が発生したら、すぐに空室を解消してくれること、家賃を毎月しっかりと送金してくれること、入居者のトラブルやクレームにもすぐに対応してくれることなど、いかに質の高い管理を行うかで長期的な収益は異なります。

投資用不動産を売っておしまいの会社ではなく、販売後の賃貸管理まで行ってくれる責任を持って行ってくれる会社を選びましょう。

不動産投資の経験がある方、投資用不動産を探す時間のある方

すでに不動産投資をしている方であれば、希望する投資用不動産の基準が定まっている場合、インターネットサイトで物件を探したり、不動産会社に希望する物件情報を伝えて物件を探してもらってもよいでしょう。

ただし、この時も購入した投資用不動産をそのまま管理してくれ会社を選ぶことが重要です。

4 投資用不動産の種類を知る

投資用不動産といっても多くの種類があります。ここでは、代表的な投資用不動産の種類ごとに、それぞれの特徴をまとめました。

4-1 ワンルームマンション

投資用不動産のなかでも価格が手ごろで、不動産投資を初めての方には手軽に始められます。

賃貸需要のもっとも大きい単身者が入居者となるため、大都市圏のワンルームマンションは空室リスクが少なく、またリフォーム費用も低額なので投資効率も高くなります。

新築と中古

新築ワンルームと中古ワンルームを比較すると、価格、利回り、いずれの面でも中古ワンルームマンションの投資物件としてほうが優れています。

ワンルームマンション投資の詳しい内容についてはこちらを確認してください「ワンルームマンション投資|メリットからリスク実例まとめ

4-2 ファミリーマンション

入居者はファミリー層になるので、単身者に比べて入居期間が長くなるというメリットがあります。一方、ワンルームマンションと比較すると価格が高くなるので、投資利回りが悪くなります。
また、マイホームローンの金利が低い水準であることから、持ち家志向も強まっているので、そもそもの賃貸需要は大きくありません。

4-3 1棟アパート

マンションの1室を所有するのではなく、アパート1棟をまるごと所有してアパート経営です。建物自体のオーナーとなるので、アパートの清掃や修繕もオーナー自身の責任で行う必要があります。

所有している土地にアパートを建てるケースもあれば、すでに稼働しているアパートを土地から中古で購入するケースもあります。

なお、大都市圏の駅からも近い賃貸需要のある立地でのアパート経営は安定しますが、賃貸需要の少ない郊外や地方都市の駅からも離れた立地のアパート経営は、将来の空室リスクが大変高くなります。

5 投資用不動産の買い方 ローンの上手な活用法

基準にみあった投資用不動産が決まれば、いよいよ購入です。ただ、投資用不動産は価格が手ごろな東京都内の中古ワンルームでも1,000~2000万円程度の価格です。

そのため、購入する際には投資用ローンを利用することが一般的です。
ここでは、投資用ローンの金利や融資を受けるための条件、利用可能な金融機関を確認します。

5-1 投資用ローンとマイホームローンの違い

投資用ローンはマイホームローンと異なり、融資を受けるための条件が厳しく設定され、金利水準も高くなっています。

これは、投資用ローンが事業運営を目的としているのに対して、マイホームは自己居住が目的のためです。自己居住用のローンであれば、返済が滞らないよう、ローン利用者は毎月きちんと返済していきますが、これが投資用ローンとなると、自分が住んでいないため返済への優先度は低くなりがちです。

つまり、投資用ローンのほうが、銀行側にとっての貸し倒れリスクが高いという理由から、融資条件が厳しく設定されています。

5-2 投資用不動産ローンの金利

投資用ローンの金利は2%~7%と大変幅が広くなっています。
マイホームローンは、変動金利で1%を切ることが当然のようになっていますが、これはさきほど確認したように、銀行にとって貸し倒れリスクが少ないからです。

一方、貸し倒れリスクを高いとされている投資用ローンは金利が比較的高い水準になります。

5-3 投資用不動産ローンの融資条件

投資用ローンの利用条件もマイホームローンに比べて厳しく設定されています。融資を受けるための条件は各金融機関によって異なります。融資を利用する際に金融機関がチェックする代表的な項目を次のようなものです。

  • 年収が500万円以上
  • 勤続年数が3年以上
  • 原則として上場企業またはそれに準じる企業規模であること
  • 借入金は年収の5倍~8倍までであること

この項目に該当しなくても、実際に融資をうけられるかどうかは金融機関との交渉によるところが大きいので、不動産会社を通じて相談してみましょう。

5-4 投資用ローンが利用できる代表的な金融機関

次に投資用ローンを利用することができる代表的な金融機関をまとめました。金融機関ごとに特色があるので、よく確認しておきましょう。

都市銀行

都市銀行のなかでも、三菱東京UFJ、みずほ銀行、三井住友銀行の3つの銀行は不動産投資ローンには消極的です。
都市銀行のなかで融資を受けられる可能性があるものが、りそな銀行です。それでも審査基準は厳しく、以前からの取引実績も重要視されます。

融資内容は、変動金利で3%前後、自己資金を投資用不動産の価格の30%を入れることが目安になります。

地方銀行

都市銀行に比べて、地方銀行は投資用ローンに積極的です。しかし、融資をする投資用不動産の立地が限定されるという条件があります。

ここでいう立地とは、購入者の住所や投資用不動産の住所が地方銀行の活動エリア内に所在しているということです。どんな投資用不動産でも融資をしてくれるわけではありません。

ノンバンク

投資用ローンを最も積極的に行っているのがノンバンクです。
ノンバンクとは、お金を預かることはせず、貸し出しのみを行う金融機関のことです。他の金融機関と比べると、比較的容易に借入れすることができます。金利も2%から6%と幅広いのも、それだけ融資を行うノンバンクが多いためです。

日本政策金融公庫

最も金利条件が良いと思われるのが政府系金融機関の日本政策金融公庫です。固定金利の1%台で投資用資金を借り入れることがでえきます。

なお、返済期間は最長20年と短いため、自己資金を多めに入れるなど、余裕をもった資金計画を立てることが必要です。詳しくは次の項で説明していきます。

5-5 固定の低金利が魅力 日本政策金融公庫を徹底活用する

日本政策金融公庫は、中小企業を支援するという目的で運営されている政府系金融機関です。不動産投資にも積極的に融資を行っています。

日本政策金融公庫の特徴をまとめましたので、確認していきましょう。

借入期間

最長の借入期間は20年、そして79歳までに完済という前提条件があります。年なお、借入期間は誰でも自由に選べるわけではなく、年齢・性別、収入などの諸条件が考慮されます。

金利

日本政策金融公庫は全期間固定金利のみで変動金利はありません。 借入の期間や担保の有無、頭金などによって借入金利も異なってきます。なお、投資用不動産の購入にあたって融資を受ける場合は、担保物件は必ず必要になります。。

政策金融公庫金利_20150410

2015年4月現在、国民生活事業の利率一覧をまとめました。15年の借入れであれば、2015年4月現在、年1.60%~2.20%が基準金利です。
借入金利は都度変更になるので、借入の際には必ず現在の金利を確認しておきましょう。

金利優遇

女性に対する融資や担保となる不動産評価額によって借入金利が低くなる優遇策があります。

たとえば、女性が日本政策金融公庫を理由して借入する場は、通常金利より0.4%優遇されます。そのほか、担保となる不動産の評価額が借入金額よりも高く評価される場合にも、通常の金利よりも低い金利で借り入れできます。

ケース1

ケース2

日本政策金融公庫の具体的な融資手続きの方法はこちら『不動産投資にも融資する日本政策金融公庫の完全マニュアル』を確認してください。

まとめ

ここで紹介した5つのポイントを押さえながら、不動産投資で成功するための投資用不動産を選びをしてください。

不動産投資で成功するための投資用不動産の選び方

  1. 投資用不動産選びの基準を作る
  2. 投資用不動産の見極め方を知る
  3. 投資用不動産の買い方を知る
  4. 投資用不動産の種類を選ぶ
  5. 投資用不動産のローン活用法を知る
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