投資初心者にこそおすすめしたい不動産投資

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これから投資を始めるにあたって、不動産投資がダントツでおすすめです。

不動産投資をおすすめする理由は、自分でリスクを最小限に抑えるなど自分でコントロールでき、長期で安定した収益を着実に得ることができる、手堅い投資だからです。家賃収入だけで暮らしていけるようになるのも夢の話ではありません。

とはいえ、東京の中古ワンルームマンションに投資をすること、などいくつか押さえておくべきポイントがあります。

不動産投資を実際に始める時のポイント、成功者のリスク回避のコツなど、この記事でお伝えする「収益を生み出す不動産投資法」を実践して、ノウハウを身に着けてください。
(目次)

1 そもそも不動産投資とは
2 あなたもなれる!不動産投資成功事例
3 共通する成功の理由とは
4 なぜ不動産投資は初心者に向いているのか
5 不動産投資の始め方
6 絶対失敗したくない人のためのリスク回避法
まとめ

1 そもそも不動産投資とは

不動産投資とは

初心者が投資するにあたって、次の条件を満たした投資がいいでしょう。

  • 計画を立てることができる
  • リスクを自分でコントロールできる
  • 確実に収益が上がる

この3つの条件を満した投資が、まさに不動産投資なのです。その理由をひとつひとつ見ていきましょう。

1 計画を立てることができる

計画できる

収入が定期で入ってくると分かれば、投資の見通しが分かり、計画を立てやすいですよね。不動産投資から得られる家賃収入こそ、まさに毎月必ず入ってくる定期収入です。株式投資やFX取引などと違って、売買によって利益を作る必要はありません。ほったらかしであっても、入居者がいれば利益である家賃が入ってきます。

毎月の収入金額を予想しやすいので、資産形成のための計画も作りやすく、着実に資産を拡大していくことが可能です。これが利益の発生が不定期であれば、資産を拡大する計画もなかなか作りづらいでしょう。

毎月安定して家賃収入が入ってくるという不動産投資ならではのメリットをうまく活かしましょう。具体的な将来像が見えてきます。

2 リスクを自分でコントロールできる

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どんな投資であっても、リスクがつきものです。しかし、やみくもにリスクを恐れる必要はありません。リスクを自分の力でコントロールして、回避したり最小限に抑えることが大変重要です。不動産投資の良いところは、リスクはあなたがコントロールすることができるところです。

リスクの種類やその回避法を詳しく知りたい方は「知らないと危険!マンション投資の8つのリスクとその回避法」をご覧ください。

3 確実に収益が上がる

不労収入

不動産投資の一番のメリットは、自分自身が働かなくても確実に入ってくる不労所得を作れるということです。

不労所得ですから、あなたが病気や怪我、家族の介護で働けなくなった場合でも関係ありません。毎月通帳に家賃が振り込まれます。

また、他の投資と比べ手間がかかりません。

時間が必要

不動産投資の場合、いったん投資用不動産を購入してしまえば、あとはなにもしなくても家賃がはいってきます。入居者の募集や入居者からのトラブル、クレーム対応、家賃の集金は賃貸管理会社に依頼をすれば手はかかりません。

2 あなたもなれる!不動産投資成功事例

オーナーの事例

不動産投資というと、ひょっとしたら難しい投資だと思っているかもしれません。
実は、不動産投資の仕組みはいたってシンプル。とても分かりやすく簡単です。

あなたでも給料を超える不労所得を作ることができます。

すでに給料以上の家賃収入を得ているオーナーも最初はあなたと同じ初心者でした。実例をご紹介しますので、あなた自身が成功したイメージでぜひ読んでみてください。

オーナーの台場さんの事例

56歳 愛知県在住 会社員 男性  台場 史貞 氏 投資家歴11年 
総戸数15戸 手取り家賃収入660万円/年 (ローン完済後 1,200万円/年)

岩田さん

投資をはじめるまえは借金を一切行っていなかったが、不動産投資セミナーに参加し、ローンの効率的な活用法を知る。以降、レバレッジの黄金率(後述)に沿って不動産を次々に増やしていく。11年間で8,000万円の資産拡大に成功。

表紙画像【妻を社長にしてワンルーム経営】

著書「妻を社長にしてワンルーム経営~これから不動産投資を始める人も、もうはじめている人も」かんき出版

オーナーのBさんの事例

55歳 東京都在住 自営業 男性 投資家歴6年
総戸数11戸 手取り家賃収入312万円/年(ローン完済後 614万円/年)

飯田さん

書店でたまたま手にした不動産投資本をきっかけに不動産投資をスタート。ローンを活用し、わずか1年で8戸の不動産を取得。現在は脱サラしてマンション管理士として、マンション管理組合のアドバイザー業務の従事している。

いかがですか。決して特別な事をしたわけでも特別な人だったわけでもなく、あなたもできる確実な投資事例です。必要な特別なスキルはありません。その気になれば、あなたも近い将来オーナーの仲間入りできるのです。

3 共通する成功の理由とは

サラリーマンオーナーに共通する、成功の理由があります。逆に、不動産に投資をするなら次の条件を絶対外してはいけません。

3-1 東京23区内・中古・ワンルームマンションを選ぶ
3-2 中古でも昭和58年以降の物件が必須
3-3 徒歩10分以内の物件を選ぶ
3-4 はじめての投資なら信頼できる不動産会社から物件を買う

詳細を見ていきましょう。

3-1 東京23区内・中古・ワンルームマンションを選ぶ

投資する物件は東京23区内の中古ワンルームマンションです。その3つの理由を見ていきましょう。

3-1-1 賃貸需要が豊富で空室リスクの少ない「東京」
3-1-2 新築に比べて価格が安く、高い利回りの「中古」
3-1-3 空室期間が短く、内装費用・設備費用も安い「ワンルーム」

3-1-1 賃貸需要が安定している「東京23区」

不動産投資で長期安定収入を得るためには、人口が最も多く、そして活力のある都市「東京」に投資をすることです。賃貸需要は人口の数に直結しますから、東京の23区を選んでください。

都道府県別転入超過数

都道府県別の転入超過数をみると、この10年間で東京都は他の道府県から約70万人もの人が流入していることがわかります。

昨年1年間だけをとってみても、東京の転注超過数は70,172人で、第2位の神奈川県の12,356人の実に5.6倍と突出して増えています。

東京都に人があつまるこれだけのワケ

  • 有効求人倍率が全国平均の約1.4倍 仕事を求めて全国から人が集まる
  • 東京オリンピックの開催が決定 次々行われる再開発
  • 山手線の新駅誕生 2020年就業人口10万人都市が誕生
  • 大学の都心回帰で学生が東京に集まる

最も人が集まる東京の不動産に投資をすることが空室リスクを抑え、安定した不動産経営を行う最大のポイントです。

3-1-2 価格が安く高利回りの「中古」

不動産投資を始めるにあたり、気になるのは物件価格ですよね。新築物件に比べて、価格が安く、利回り高い中古物件を選びましょう。

東京と中古

新築分譲時は分譲会社の販売コスト(人件費や販促費)が不動産価格に乗っかっているために、どうしても価格が高くなってしまうのです。

一方、中古物件の価格は売り手と買い手の都合で決まるため、適正価格で購入することができます。

投資用不動産ですから、あなた自身が部屋に住むわけではないので、新築にこだわる必要はありません。価格、利回りで選べば中古物件しかありません。

3-1-3 空室期間が短く、リフォーム費用が安い「ワンルーム」

入居者が退去したあとの空室期間が短く、そして退去後の室内のリフォーム費用も低額なワンルームタイプを選びましょう。投資効率を上げることができます。

ファミリータイプのマンションの場合は、引越しのハイシーズンを逃すと数カ月開くこともあり、退去後のリフォーム費用も30万円~50万円程度かかります。

ところが、ワンルームであれば、空室期間は1カ月程度、室内のリフォーム費用も数万円程度で済んでしまうのです。

ちなみに、ファミリータイプのマンションの場合は室内が広い分、物件の価格も高くなります。しかし、だからと言って家賃が高く取れるわけでもありません。これが、ファミリータイプのマンションがワンルームに比べて利回りが低くなる理由です。

3-2 中古でも昭和58年以降の物件が必須

耐震のマンションにすること

中古が良いと入っても、昭和58年以降に建築された物件を選びましょう。

昭和56年に建物の耐震基準が大幅に改定され、新しい耐震基準が設けられました。この新耐震基準のワンルームマンションは阪神・淡路大震災でも倒壊はありませんでした。

あなたの物件に住む入居者が万が一被災したことを考えると、法律の施行が昭和56年ですから昭和58年以降の物件であれば安心です。

3-3 徒歩10分以内の物件を選ぶ

立地

投資物件を選ぶなら、東京のなかでも23区内でかつ、徒歩10分位内の物件にしてください。

駅からの距離が遠くなればなるほど入居者からの人気は落ち、ライバルとなる他の物件も増えてしまいます。立地が悪いと、入居者が付きにくいため苦戦を強いられてしまうのです。

3-4 はじめての投資なら信頼できる不動産会社から物件を買う

物件を購入するにはネット上から自分で物件を探すこともできます。ただ、初めて投資をするならば、信頼のおける不動産会社から物件を紹介してもらいましょう。

確かな物件を購入するための不動産会社の選び方の2つのポイントは次の通りです。

  • 購入後の管理をやってくれる賃貸管理会社か(売りっぱなしの会社は注意)
  • 賃貸管理の品質は高いのか3つの視点でチェック
    1 入居率を公開している
    2 管理戸数が多い
    3 管理に携わる人員が多い

4 なぜ不動産投資は初心者に向いているのか

初心者こそおすすめの理由

不動産投資が初心者にこそ向いていると断言するのは、次の理由があります。

  • 特別なスキルやノウハウは必要ない
  • あなたの大切な時間を割かなくていい

特別なスキルやノウハウは必要ない

不動産投資で着実に家賃収入を得るため必要な特別なスキルはありません。

もちろん資金計画の中で、定期的に繰り上げ返済をしていく必要はあるかもしれません。しかし、株式投資やFXのように複雑な投資法を学んだり、日々ニュースに目を通して、将来動向を予想する必要はないのです。

もっと言ってしまうと、株式投資やFXで確実に利益を上げられる保証はありませんが、不動産投資であれば着実に資産を形成し、家賃収入を増やしていくことができます。

あなたの大切な時間を割かなくていい

あなたは本業や家族のための時間が、投資に割かれることに抵抗を感じているかもしれません。たしかに株式投資やFXなどは、あなたのたいせつな時間と手間が必要です。

その点、不動産投資であれば、入居者がいれば、毎月着実に家賃収入が入ってきます。

そして、ローンは家賃収入で少しずつ少しずつ返済され、着実に資産が形成されていきます。たとえ歩みは遅くとも着実に資産を作っていけるのです。

5 不動産投資の始め方

中古ワンルームマンション投資を始めたい場合、どこに相談し、どのような手続きが必要になるのでしょうか。物件探しから購入手続き、家賃収入が銀行口座に振り込まれるまでの流れをまとめました。

5-1 賃貸需要が将来も見込める場所を選ぶ

立地

繰り返しになってしまいますが、将来的にも高い賃貸需要が見込める土地は東京23区しかありません。

優れた投資物件を選ぶには、まず優れた投資物件とはなんなのか、自分の投資基準を明確にすることが大切です。

5-2 新耐震基準の物件を選ぶ

耐震のマンションにすること

先ほども申し上げた通り、築年数が古すぎる中古ワンルームマンションは地震リスクが高いため、昭和58年以降に供給された物件を選びましょう。

5-3 入居者はいつから住んでいるのか

入居者の住む長さ

中古ワンルームマンションのなかには、入居者がついている状態で取引されている物件もあります。 例えば10年以上も済み続けていて、相場家賃よりも高い家賃で住んでいることも考えられます。

そうした長期入居者が退去してしまうと、次に入居者を相場家賃で募集する際、家賃が大幅な値下げとなってしまいます。

入居者の情報と、相場の家賃と現在設定されている家賃との差額について、事前に確認しておきましょう。

5-4 建物の管理状況を確かめる

管理状態

重要事項調査豊報告書をみれば、きちんと修繕工事が行われていて、建物の管理が行き届いているかが確認できます。

なかには20年以上経過しているにも関わらず、一度も修繕工事が行われていないマンションや、積立金を滞納している人が複数住むマンションもあります。

このような管理状況が悪いマンションは選ぶべきではありません。購入後、後悔しないためにも確認を怠らないようにしましょう。

さらに物件の選び方を詳しく知りたい方は「失敗しない投資物件のカンタン見極め術!身につければ一生モノ!」をご覧ください。

6 絶対失敗したくない人のためのリスク回避法

絶対失敗したくないあなたのために、不動産投資のリスクを回避する方法をお伝えします。

雲もくもく

リスクその1 『借金リスク』
リスクその2 『空室リスク』
リスクその3 『滞納リスク』
リスクその4 『物件価格下落リスク』
リスクその5 『家賃下落リスク』
リスクその6 『地震リスク』
リスクその7 『火災リスク』
リスクその8 『賃貸管理会社倒産リスク』

リスクその1 『借金リスク』をコントロールする

借り入れリスクを減らすには、借金をせずに現金で不動産を購入するのが一番です。しかし不動産は高額な商品のため、借金を使わずに購入できる人は限られますよね。

そこで、借金リスクを軽減するために10年以内に資産に占める借入割合を40%まで減らしていきましょう。もし金利が上昇して今の倍になったとしても家賃収入だけで、ローンを返済していくことができます。

この借入割合まで、計画的に繰り上げ返済を続けることで、リスクを軽減させることができます。

リスクその2 『空室リスク』をコントロールする

空室リスクは以下の算式で説明することができます

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3つの要素を高めることができれば空室リスクを抑えることができます。

3つの力で空室リスクに備える

賃貸需要の大きい『立地』、さらに入居者から人気のある物件『商品力』、そして優良な賃貸管理会社がもつ入居者募集のノウハウ『営業力』を備えればリスクは小さくできます。

立地×商品力×営業力の3つの要素を高めて、空室リスクを抑えましょう。

リスクその3 『滞納リスク』をコントロールする

家賃の滞納は、時間が経てば経つほど回収は困難を極めます。しかも、滞納しているからとって、すぐに入居者を追い出すわけにもいかないのが、滞納リスクに悩まされる人も多くいる理由です。

『滞納リスク』を回避・軽減するポイントは次の2つです。

  • 滞納家賃の回収は専門家にまかせる
  • 滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶ

滞納保証は、オプション契約のケースもあるので契約内容をしっかり確認しましょう。「滞納の発生月から家賃全額が補償される」「保証期間が1年程度ある」などの条件がそろえば、安心ですね。

リスクその4 『物件価格下落リスク』をコントロールする

築年数の経過と共に資産価格は下落していきます。しかし、物件の選び方次第では、資産価値下落を軽減することができます。

資産価値が落ちづらい物件とは、将来にわたって高い収益性が見込める次のような物件です。

  • 将来にわたって賃貸需要のある立地であること(都内23区)
  • 最寄駅から近いこと(10分以内が目安)
  • ターミナル駅まで近いこと(直通が理想)
  • 分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション
  • オートロック完備
  • バス・トイレ別

リスクその5 『家賃下落リスク』をコントロールする

築年数が経過すると、下落するのは資産価値だけではありません。建物と部屋、設備の老朽化に伴って家賃も下落していきます。

ただ、家賃水準は、立地と部屋自体の魅力によって変わってきます。

例えば、室内設備の「ユニットバス」の仕様によって、家賃水準が大きく異なります。次の折れ線グラフは、横軸に築年数、縦軸に1平米あたりの家賃額を示したものです。

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築13年~17年の物件と、築18年~24年の物件では、家賃水準が大きく異なります。これは、17年を境にバスとトイレが一体になっている3点式ユニットバスから、バスとトイレが別の仕様になったためです。驚くことにユニットバスの形が、家賃水準を大きく分けています。

部屋自体の魅力と、好立地を味方につければ、家賃の下落リスクはコントロールできます。

リスクその6 『地震リスク』をコントロールする

マンション投資をするうえで、地震リスクへの備えは欠かせません。ポイントは3つあります。

耐震のマンションにすること

地震に強い物件を選ぶ

築年数が1978年以前の旧耐震の投資物件は選んではいけません。

地震に強い立地を選ぶ

地震による地盤の揺れやすさは内閣府がまとめています。地盤の悪いエリアを避けて投資しましょう。

エリアを分散する

1億円の投資資金で1棟アパートを買うよりも、ワンルーム5戸を購入して、エリアを分散させたほうが、地震による火災などもリスクも分散することができます。

1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶのが大原則です。地盤の悪いエリアを避けるようにエリアを分散してマンション投資を行うとリスク回避ができるでしょう

リスクその7 『火災リスク』をコントロールする

全焼するほどの火災であっても火災被害を最小限にとどめることができるのは、鉄筋コンクリート造の建物です。2カ月もすれば、新築同然にリニューアルをした部屋に生まれ変わります。

  • 火災被害を最小限にできる「鉄筋コンクリート造のマンション」を選ぶ
  • 路地、木造建物の密集地は避ける

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リスクその8 『賃貸管理会社倒産リスク』をコントロールする

投資物件を管理会社に任せている場合、入居者からの家賃や敷金は管理会社に振り込まれます。もしも賃貸管理会社が倒産したら、それまでの家賃や敷金は取り戻せなくなってしまいます。

そのような最悪のケースを避けるためにも、大切な不動産を預けるのにふさわしい、信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。

安定した賃貸管理会社の見極め方は次の3つです。

  • 管理戸数
  • 賃貸住宅管理業登録制度への登録状況
  • 実績

賃貸管理会社の経営が安定しているだろうと判断できる3つのポイントを参考に選びましょう。

もっと詳しく知りたい方は、コントロールの方法は「知らないと危険!マンション投資の8つのリスクとその回避法」をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか。不動産投資を初心者におすすめする理由が、お分かりいただけたと思います。始めやすいことに驚いたかもしれませんね。他の投資とは違い、特別なノウハウや経験は必要ありません。この記事を参考にあなたも始めてみませんか?

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